Zanim podejmiemy decyzję o wynajmie mieszkania za granicą, powinniśmy się zastanowić nad kilkoma istotnymi kwestiami.
Po pierwsze musimy zdecydować, czy będziemy szukać mieszkania poprzez agencję pośrednictwa nieruchomości, czy też na własną rękę. W drugim przypadku ofert należy szukać w prasie lokalnej, w Internecie, ale też w ogłoszeniach na domach itp. Należy pamiętać, że to, co opisują właściciele, nie zawsze musi być zgodne ze stanem faktycznym.
Po drugie powinniśmy się zastanowić, jaką dokładnie kwotę jesteśmy w stanie przeznaczyć na wynajem. Koszt niewątpliwie zależy od miasta, lokalizacji i standardu. Pamiętajmy jednak, że do czynszu dochodzą różnego rodzaju opłaty: za gaz, światło, wodę, telewizję, Internet, a także koszty utrzymania budynku, windy, sprzątania klatki schodowej itp.
Po trzecie przed podpisaniem umowy trzeba koniecznie sprawdzić, czy lokum spełnia minimalne standardy dotyczące zdrowia, bezpieczeństwa i zamieszkiwania. Wymagania bezpieczeństwa dotyczą zamknięcia okien, drzwi, stanu urządzeń grzewczych, energetycznych i wentylacyjnych, dostępności do piwnicy i balkonu. Jeśli chodzi o wymagania zdrowotne, przede wszystkim lokal powinien być wolny od robaków, pleśni, grzyba, wilgoci. Warto też sprawdzić, czy okna są szczelne i mają podwójne szyby.
UMOWA NAJMU
Powinna zostać sporządzana w trzech egzemplarzach – po jednym dla każdej ze stron umowy oraz trzeci dla biura rejestracyjnego. Zarówno najemca, jak i wynajmujący ma prawo i obowiązek przestrzegania zapisów w niej zawartych. Najważniejsze informacje, które powinny się znaleźć w umowie, to: dokładne dane personalne wynajmującego i najemcy; dokładny opis wynajmowanego mieszkania; czas trwania umowy, czyli okres, na jaki zobowiązaliśmy się wynająć mieszkanie; kwota czynszu oraz spis kosztów utrzymania lokalu; terminy i forma płatności czynszu; informacje dotyczące wypowiedzenia umowy; sprecyzowane prawa i obowiązki każdej ze stron.
Przed otrzymaniem kluczy do mieszkania zwykle sporządzany jest protokół zdawczo-odbiorczy (état de lieu). Opisuje on dokładny stan lokalu mieszkalnego przed jego wydaniem najemcy. Po zakończeniu najmu strony umowy sporządzają analogiczny protokół, służący do rozliczenia ewentualnych szkód. Koszt sporządzenia protokołu rozdzielany jest pomiędzy właściciela i lokatora.
CZYNSZ I KAUCJA
Głównym obowiązkiem najemcy jest opłacanie czynszu w umówionym terminie. Zwykle najemca musi uiścić kaucję (depozyt) jako gwarancję wypełnienia zobowiązań wynikających z najmu oraz jako gwarancję w przypadku ewentualnie wyrządzonych szkód. Jej wysokość zazwyczaj nie przekracza wysokości dwumiesięcznego czynszu. Kaucja jest najczęściej wpłacana na zamknięty rachunek bankowy lub przekazywana bezpośrednio wynajmującemu. Po zakończeniu trwania umowy jest zwracana najemcy. Najemca nie może podnajmować mieszkania osobom trzecim bez pisemnej zgody właściciela.
REJESTRACJA UMOWY NAJMU
Na wynajmującym ciąży obowiązek rejestracji umowy w urzędzie skarbowym w terminie dwóch miesięcy od jej podpisania. W przypadku uchylenia się od tego obowiązku na wynajmującego zostanie nałożona kara administracyjna, a najemca może żądać rozwiązania umowy w każdym czasie, nie bacząc na wskazane w umowie okresy wypowiedzenia.
UBEZPIECZENIE MIESZKANIA
Najemca zobowiązany jest do ubezpieczenia mieszkania na wypadek zniszczeń wywołanych pożarem i zalaniem wodą, a także na pokrycie kosztów szkodliwych działań osób trzecich. Powyższe ubezpieczenie pozwala na pokrycie kosztów nieszczęśliwych zdarzeń w ramach odpowiedzialności najemcy. Właściciel mieszkania może żądać od najemcy corocznie przedstawienia zaświadczenia potwierdzającego opłacanie ubezpieczenia.
CZAS TRWANIA I WYPOWIEDZENIE UMOWY NAJMU
Według standardu umowa najmu jest zwykle zawierana na okres 9 lat lub krótszy –maksymalnie 3 lata. Umowa najmu trwająca krócej niż 3 lata musi być zawarta na piśmie. Zaniechanie tego obowiązku powoduje, że umowa staje się automatycznie umową na 9 lat.
▪ Najemca może zakończyć umowę zawartą na 9 lat w każdym czasie z 3-miesięcznym wypowiedzeniem. Jeżeli jednak nastąpi to w ciągu pierwszych 3 lat, musi wypłacić wynajmującemu odszkodowanie. W trakcie pierwszego roku trwania umowy ma ono wysokość 3-miesięcznej opłaty za wynajem, w trakcie drugiego roku ma wartość 2-miesięcznego czynszu, a w 3. roku to opłata za 1 miesiąc wynajmu.
Po upływie 9 lat zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą rozwiązać umowę bez podania powodu i bez płacenia odszkodowania, wypowiadając ją 6 miesięcy przed zakończeniem umowy. Jeśli strony nie wypowiedzą umowy w przewidzianym terminie, ulega ona automatycznie przedłużeniu na kolejne 3 lata.
Najemca umowy zawartej na 3 lata lub mniej zasadniczo nie może rozwiązać jej przed datą zakończenia określoną w umowie, chyba że znajdzie się tam zapis o takiej możliwości.
Wynajmujący może zakończyć umowę najmu zawartą na 9 lat: w każdym czasie, jeśli ma zamiar sam zamieszkać w nieruchomości (za 6-miesięcznym okresem wypowiedzenia); po 3 lub 6 latach w celu przeprowadzenia remontu mieszkania (za 6-miesięcznym okresem wypowiedzenia); po 3 lub 6 latach bez podawania powodu (za 6-miesięcznym okresem wypowiedzenia i zapłatą odszkodowania równego 9-miesięcznym lub 6-miesięcznym opłatom za wynajem).
Wypowiedzenie umowy najmu powinno nastąpić w formie pisemnej. Okres wypowiedzenia biegnie od chwili doręczenia wypowiedzenia wynajmującemu, a nie od chwili jego wysłania.
Agnieszka Hajdukiewicz
radca prawny
Źródło: http://bruksela.msz.gov.pl/pl/ambasada_rzeczypospolitej_polskiej_w_brukseli
Gazetka 141 – maj 2015
