Umowy najmu dotyczą lokali mieszkalnych i o innym przeznaczeniu (np. użytkowych). Często z umów tych wynikają pewne nieporozumienia, zwłaszcza gdy stosunek prawny tego typu należy zakończyć, a przepisy nakazują tego dokonać w odpowiednich terminach. Okresy wypowiedzenia stosunku najmu zawartego na czas nieoznaczony mogą być uregulowane przez strony w umowie, a jeśli takich uregulowań strony nie poczynią, to zastosowanie będą miały terminy ustawowe, uzależnione od okresów płatności czynszu z tytułu najmu. I tak, jeżeli czynsz najmu jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – najem można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na 3 dni naprzód, a jeżeli najem jest dzienny – na dzień naprzód.
Natomiast jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Oznacza to, że umowy najmu zawartej na czas oznaczony (konkretnie określony, np. 3 lata) nie można wypowiedzieć, jeśli strony przy zawarciu umowy nie przewidziały takiej ewentualności.
Wypowiedzenie najmu lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalny
Jerzy K. i Marcin J. zawarli umowę najmu lokalu użytkowego na czas nieoznaczony. Ustalony czynsz miał być płacony przez Marcina J., najemcę, w terminach miesięcznych. W umowie nie określono terminów wypowiedzenia tego stosunku, więc obowiązują terminy ustawowe. Marcin J. chciałby umowę wypowiedzieć, ale nie wie, kiedy dokładnie przestałaby obowiązywać, gdyby wypowiedzenie złożył w maju 2017 r.
W przedstawionym przypadku najemca Marcin J. może wypowiedzieć najem lokalu użytkowego najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Taki sam termin wypowiedzenia lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalny, gdzie czynsz jest płatny miesięcznie, dotyczy wynajmującego. Zatem umowa najmu wygasłaby na skutek wypowiedzenia przez najemcę (lub wynajmującego) z dniem 31 sierpnia 2017 r.
Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego
W listopadzie 2016 r. Zyta F. wynajęła swoje mieszkanie Wandzie T. na czas nieoznaczony. Strony ustaliły płatność czynszu co miesiąc na konto wynajmującej, która wyjechała na stałe do Belgii. W kwietniu 2017 r. do Zyty F. zadzwoniła sąsiadka z Polski – ze skargą na lokatorów pani Zyty, twierdząc, że w wynajętym mieszkaniu wcale nie mieszka Wanda T., ale studenci, którzy co wieczór urządzają imprezy, niszczą skrzynki na listy i sprowadzają agresywnych kolegów. Nie pomagają nawet interwencje policji. Z informacji wynikało, że Wanda T. bez zgody i wiedzy właścicielki mieszkania podnajęła je osobom trzecim i w dodatku nie zapłaciła wynajmującej czynszu za okres od początku 2017 r., co pani Zyta ustaliła, sprawdzając stan konta. Wynajmująca postanowiła wypowiedzieć umowę najmu.
Przy takich problemach z najemcą wypowiedzenie umowy wydaje się konieczne; powinno być dokonane na piśmie i określać przyczynę wypowiedzenia. Jednak termin wypowiedzenia umowy przez wynajmującego uzależniony jest od okoliczności danego przypadku. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za 3 pełne okresy płatności (np. za 3 całe miesiące) pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
4. używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.
Jak wynika z powyższego wyliczenia ustawodawcy, najemczyni Wanda T., nie przestrzegając szeregu obowiązków lokatorskich, z których zaistnienie choćby jednego uprawnia do wypowiedzenia umowy, dała właścicielce mieszkania uprawnienie do zakończenia najmu.
Dłuższe terminy wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego
Możliwy jest także dłuższy, 6-miesięczny termin wypowiedzenia stosunku najmu przez właściciela lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, jeżeli najemca nie zamieszkuje w tym lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.
Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeśli właściciel dostarczy mu lokal zamienny.
Czasami termin wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego będzie wynosić aż 3 lata naprzód (na koniec miesiąca kalendarzowego), jeżeli właściciel lokalu zamierza w nim zamieszkać, a nie dostarcza lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
Agnieszka Hajdukiewicz
radca prawny
Na podstawie:
- ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.);
- ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (tj. Dz.U. 2016 r. poz. 1610).
Gazetka 161 – maj 2017
