BUDOWA W ŚWIETLE PRAWA. SAMOWOLA BUDOWLANA I JEJ KONSEKWENCJE

PDFDrukujEmail

Artykuły miesiąca - Nr 167 grudzień 2017

Самые новые шаблоны Joomla на нашем сайте.
Красивые Шаблоны Joomla 2.5
Игровые шаблоны DLE
Самая быстрая Диета

Każdego roku władze regionalne w Brukseli wydają około 800 oświadczeń o przestępstwach budowlanych. Wykroczenia te w większości dotyczą czynów i robót wykonywanych bez pozwolenia na budowę, niezgodnych z wydanym zezwoleniem lub wykonywanych po wygaśnięciu jego ważności. Najczęściej chodzi o zmiany przydziału lub sposobu użytkowania lokali bez pozwolenia, niezgłoszenie rozbudowy i/lub przebudowy budynku czy o podzielenie nieruchomości na kilka mieszkań bez zgody i zgłoszenia.

Co to jest pozwolenie na budowę?

Wszystkie takie czynności nazywane są samowolą budowlaną. Według definicji samowola to wszystkie te prace i działania budowlane, które przeprowadzone zostały bez uzyskania wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia o rozpoczęciu prac budowlanych. Należy pamiętać, że konieczność pozyskania pozwoleń i zgłoszenia prac nie dotyczy wyłącznie nowo projektowanych budynków lub ich części – również wszelkie zmiany wprowadzane w istniejących obiektach wymagają stosownych pozwoleń. Wiele postępowań sądowych jest związanych właśnie z takimi przypadkami prac nad modernizowaną i przebudowywaną architekturą.

Głównym problemem właścicieli nieruchomości jest fakt, że często nie są nawet świadomi, iż ich postępowanie jest niezgodnie z prawem. Powszechnie panuje przekonanie, że jeżeli budynek już stoi, to możemy bez ograniczeń decydować o jego użytkowaniu i ewentualnych przekształceniach. Nic bardziej mylnego. Zmiana podziału lokali, powiększenie budynku o kolejne lokale mieszkalne, zwiększenie istniejącej przestrzeni mieszkaniowej, a nawet dobudowa tarasu – wszystko to związane jest z koniecznością pozyskania odpowiednich pozwoleń i opinii. To, jakie decyzje i pozwolenia są konieczne do realizacji konkretnych inwestycji, regulowane jest przez obowiązujące w danym regionie przepisy budowlane.

Podobnie jak w każdym innym aspekcie prawa niewiedza, nieznajomość aktualnych przepisów lub nieintencjonalne ich łamanie nie stanowią żadnego wytłumaczenia, a już na pewno nie są czynnikiem łagodzącym w przypadku wszczęcia postępowania. Inwestor, podejmując się prac, powinien postępować rozsądnie i zgodnie z prawem, dokładnie tak samo jak w każdej innej dziedzinie życia.

Samowole budowlane jako przestępstwa są kierowane do prokuratury. Ta może zdecydować o:

  • bezzwłocznym przywróceniu budynku lub lokalu do poprzedniego stanu,
  • realizacji prac, które doprowadzą do akceptacji aktualnego stanu obiektu,
  • wypłacie równowartości zysku kapitałowego nabytego przez nieruchomość w wyniku pracy wykonanej bez pozwolenia na budowę,
  • obciążeniu właściciela obiektu karą finansową za wykonanie prac bez pozwolenia.

Od 1 sierpnia 2014 r. zaczęło obowiązywać zarządzenia zmieniające przepisy CoBAT, zgodnie z którym prokuratura może samodzielnie ścigać sprawcę wykroczenia budowlanego albo wycofać się na rzecz władz regionalnych. Aby tak się stało, konieczne jest zawarcie porozumienia pomiędzy właścicielem nieruchomości a władzami regionu. Około 45 proc. naruszeń przepisów budowlanych w regionie Brukseli jest rozwiązywane właśnie w taki sposób. Wiąże się to jednak z koniecznością całkowitego przyznania się inwestora do pogwałcenia przepisów oraz z jego zgodą na wszystkie wymagania urzędu.

Legalizacja prac przeprowadzonych bez pozwolenia na budowę

Wszystkie prace budowlane związane z ingerencją w formę budynku lub zmianą jego przeznaczenia wymagają odpowiedniego zezwolenia od władz regionalnych. Wszczęcie prac pomimo braku pozyskania zgody z urzędu traktowane jest jak przestępstwo, jednak istnieją przypadki, w których prawo w Belgii dopuszcza możliwość wydania pozwolenia już po zakończeniu prac. Dotyczy to jednak tylko budynków, które spełniają wszystkie poniższe warunki konieczne:

1)      wszystkie działania i prace wykonane w obiekcie muszą być zgodne z przepisami budowlanymi obowiązującymi w czasie wydawania decyzji,

2)      należy wykazać, że obszar działki został zagospodarowany zgodnie z warunkami zagospodarowania terenu dla danego obszaru (np. wysokość budynku, kształt dachu, zachowana linia zabudowy itp.).

Wydanie pozwolenia odbywa się na podobnych zasadach jak przed budową. Decyzja jest podejmowana na wniosek właściciela, który opiera się na komplecie dokumentacji architektonicznej oraz szeregu opinii branżowych na temat powstałego budynku. Jeżeli jest się świadomym samowoli budowlanej w swoim budynku, lepiej zawczasu ubiegać się o legalizację, niż potem ponosić odpowiedzialność karną i finansową za złamanie przepisów.

Pozwolenie na budowę – kiedy jest niezbędne?

Chcąc budować zgodnie z przepisami i ustrzec się konsekwencji posądzenia o samowolę budowlaną, powinniśmy się zawczasu ubiegać o pozyskanie z urzędu decyzji o pozwoleniu na budowę. Pamiętajmy, że pozwolenie jest niezbędne nie tylko w przypadku prac związanych z budową całkowicie nowego budynku, ale także remontem istniejącego oraz zmianami w jego wnętrzu lub bezpośrednim otoczeniu. Aby uzyskać zgodę z urzędu, należy uprzednio złożyć odpowiedni wniosek, co wiąże się z koniecznością załączenia do zgłoszenia projektu architektonicznego sporządzonego i podpisanego przez architekta. To dlatego współpraca z architektem jest niezbędna już na wczesnym etapie większości prac budowlanych.

Pozyskania zgody na budowę wymagają wszystkie prace konstrukcyjne i rozbiórkowe, renowacje, przekształcenia oraz zmiany przeznaczenia budynku. W praktyce oznacza to, że konieczność uzyskania pozytywnej decyzji władz regionu przed rozpoczęciem jakichkolwiek robót stanowi ogólnie przyjętą regułę. Tylko w wyjątkowych przypadkach możemy być zwolnieni z tego obowiązku. W Belgii warunki przyznawania zgody na budowę oraz zakres prac, których ona dotyczy, określone są przez CoBAT (art. 98).

Lista prac wymagających pozwolenia na budowę

W Belgii pozwolenia na budowę wydanego w urzędzie wymagają takie prace jak:

  • budowa i umieszczenie stałych instalacji na terenie,
  • przekształcenie istniejącej konstrukcji,
  • rozbiórka istniejącej konstrukcji,
  • rekonstrukcja,
  • zmiana przeznaczenia całości lub części nieruchomości (nawet bez konieczności działań budowlanych),
  • zmiana sposobu użytkowania obiektu (musi ona też figurować na liście przyjętej przez władze),
  • zmiana liczby mieszkań w istniejącym budynku,
  • znaczące zmiany ukształtowania terenu,
  • wycinka lasu,
  • wycinka pojedynczych wysokich drzew,
  • usuwanie lub zmiana roślinności na terenie znajdującym się decyzją władz prowincjonalnych w granicach obszaru chronionego,
  • składowanie na terenie: jednego lub więcej pojazdów; złomu; materiałów i odpadów samochodowych; pojazdów lub przyczep samochodowych przeznaczonych na cele reklamowe; obiektów mobilnych, które można wykorzystać do zamieszkania (przyczepy, samochody kempingowe, namioty).

Czas przetwarzania wniosku o pozwolenie na budowę

Terminy, w jakich powinny być wydawane zezwolenia, ustalane są przez CoBAT. Termin zawiadomienia o ostatecznej decyzji o udzieleniu lub odmowie wydania pozwolenia na budowę ustala się od daty potwierdzenia złożenia w urzędzie kompletnego wniosku wraz z załącznikami. Jeżeli strona nie otrzyma potwierdzenia złożenia wniosku lub powiadomienia o brakach formalnych w ciągu 30 dni od dnia złożenia go w urzędzie, terminy naliczane są od 31. dnia złożenia wniosku.

Terminy różnią się w zależności od przedmiotu aplikacji i w zależności od różnych działań lub wydarzeń, na które składa się wniosek o pozwolenie.

Terminy rozpatrywania wniosków ustalane są przez CoBAT i liczone w dniach kalendarzowych. Naliczanie rozpoczyna się od następnego dnia po otrzymaniu wniosku (z wyjątkiem gdy CoBAT przewiduje inny termin). Dzień podjęcia decyzji musi zawierać się w określonych terminach, ale jeżeli przypada na sobotę, niedzielę lub dzień obchodów święta państwowego, termin przesuwa się na następny dzień roboczy.

Czas badania sprawy wniosku i powiadomienia o ostatecznej decyzji waha się od 45 do 120 dni. Termin ten nie zawiera czasu potrzebnego do realizacji pierwszego etapu, czyli sprawdzenia kompletności złożonej dokumentacji (30 dni).

Jeśli wydanie decyzji wymaga konsultacji, czas rozpatrywania wniosku może zostać zmieniony. Wydłużenie okresu oczekiwania nastąpi także w przypadku, gdy będzie konieczne stworzenie raportu oddziaływań i badania wpływu.

Terminy dla wnioskodawców prywatnych są uzależnione od charakteru złożonej aplikacji i wynoszą:

  • 45 dni, jeśli projekt spełnia wszystkie warunki zawarte w planach i przepisach regionalnych i nie wymaga wydania opinii przez urzędnika wyższego szczebla oraz oceny publicznej lub jeśli spełnia kryteria projektu określanego „projektem drugorzędnego znaczenia”,
  • 75 dni, jeśli projekt wymaga oceny opinii publicznej, ale nie wymaga opinii oficjalnego delegata wyższego szczebla władz,
  • 90 dni, jeśli wniosek dotyczy nieruchomości położonej poza PPAS i wymaga opinii oficjalnego delegata władz wyższego szczebla, ale bez konieczności szczegółowej oceny opinii publicznej,
  • 120 dni, jeśli wniosek wymaga szczegółowej oceny opinii publicznej oraz opinii oficjalnego delegata władz wyższego szczebla.

Istnieją także dodatkowe czynniki mające wpływ na długość okresu oczekiwania na podjęcie decyzji przez władze. Przykładowo mogą to być: konsultacje z instytucjami (CRMS, SNBC, STIB itp.), termin prowadzenia badania opinii publicznej przypadający na okres ferii szkolnych (przełożenie), złożenie wniosku o raport oddziaływania złożenie wniosku o badanie wpływów.

Jeżeli planują państwo budowę nowego lub rozbudowę istniejącego budynku, należy zawczasu skonsultować tę sprawę z architektem. To pozwoli uniknąć sytuacji, w której wprowadzane zmiany zostaną przez władze potraktowane jako samowola budowlana. Architekt, jako osoba z odpowiednim doświadczeniem i znajomością panujących przepisów, dopilnuje, aby wszystkie wymogi zostały spełnione. Projektanci biura D44 od wielu już lat współpracują z inwestorami w Belgii i mogą w rzetelny sposób przeprowadzić czynności związane z pozyskaniem pozwolenia na budowę. Jeśli są państwo zainteresowani budową lub remontem domu, prosimy o kontakt na adres mailowy: Adres poczty elektronicznej jest chroniony przed robotami spamującymi. W przeglądarce musi być włączona obsługa JavaScript, żeby go zobaczyć. . Projektanci biura D44 chętnie udzielą specjalistycznej porady. Zapraszamy również do odwiedzenia strony internetowej: www.d44.be.

Agnieszka Gansiniec, Dorota Kozioł

Gazetka 167 – grudzień/styczeń 2018

WYDARZENIA


REKLAMA

PARTNERZY



WSPÓŁPRACA



Łączna liczba odwiedzin

Aktualnie on-line: