SAMOWOLA BUDOWLANA I JEJ KONSEKWENCJE


SAMOWOLA BUDOWLANA I JEJ KONSEKWENCJE

PDFDrukujEmail

Artykuły miesiąca - Nr 172 czerwiec 2018

Самые новые шаблоны Joomla на нашем сайте.
Красивые Шаблоны Joomla 2.5
Игровые шаблоны DLE
Самая быстрая Диета

Budowa domu jest skomplikowanym procesem. Inwestycja wiąże się z tworzeniem projektu, zakupem materiałów, wyborem wykonawcy, a przede wszystkim z koordynacją prac wykonawczych, tak aby efekt końcowy nie odbiegał od standardów budowlanych, ale i wymogów inwestora. Poza tym budowa, jak każde większe przedsięwzięcie, podlega regulacjom prawnym. O tym, że wymagane jest pozyskanie pozwoleń i warunków, wiedzą praktycznie wszyscy, niewielu natomiast wie, co dopuszczają obowiązujące przepisy, a czego kategorycznie zabraniają. Najczęstszym, a jednocześnie najbardziej kosztownym dla inwestorów przekładem łamania prawa budowlanego jest obecnie samowola budowlana. Bardzo często okazuje się, że nie była ona intencją właściciela nieruchomości, ale wynikła właśnie z braku świadomości obowiązujących przepisów. Czym jest samowola? – to podstawowe pytanie, które powinniśmy sobie zadać, planując jakiekolwiek prace remontowe lub budowlane. Możliwości złamania prawa i naruszenia przepisów dotyczących budowy i prowadzenia robót jest kilka. Konsekwencje mogą się natomiast okazać bardzo poważne. I niezwykle kosztowne.

SAMOWOLA BUDOWLANA

Zgodnie z definicją samowola budowlana to wszystkie prace i działania budowlane, które przeprowadzone zostały bez uzyskania wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia o rozpoczęciu prac budowlanych. Należy pamiętać, że konieczność pozyskania pozwoleń i zgłoszenia prac nie dotyczy wyłącznie nowo projektowanych budynków lub ich części – stosownych pozwoleń wymagają również wszelkie zmiany wprowadzane w istniejących obiektach. Wiele postępowań sądowych jest związanych właśnie z takimi przypadkami prac nad modernizowaną i przebudowywaną architekturą.

Główny problem właścicieli nieruchomości polega na tym, że często nie są nawet świadomi, iż ich postępowanie jest niezgodnie z prawem. Powszechnie panuje przekonanie, że jeżeli budynek już stoi, to możemy bez ograniczeń decydować o jego użytkowaniu oraz ewentualnych przekształceniach. Nic bardziej mylnego. Zmiana podziału lokali, powiększenie budynku o kolejne lokale mieszalne, zwiększenie istniejącej przestrzeni mieszkaniowej, a nawet dobudowa tarasu – wszystko to związane jest z koniecznością pozyskania odpowiednich pozwoleń i opinii. To, jakie decyzje i pozwolenia są konieczne do realizacji konkretnych inwestycji, regulowane jest przez obowiązujące w danym regionie przepisy budowlane.

Podobnie jak w każdym innym aspekcie prawa niewiedza, nieznajomość aktualnych przepisów lub nieintencjonalne łamanie przepisów nie stanowi żadnego wytłumaczenia, a już na pewno nie jest czynnikiem łagodzącym w przypadku wszczęcia postępowania. Inwestor, podejmując się prac, powinien postępować rozsądnie i zgodnie z prawem, dokładnie tak samo jak w każdej innej dziedzinie życia.

SKUTKI SAMOWOLI BUDOWLANEJ W BELGII

Wszelkie wykroczenia budowlane są w Belgii traktowane bardzo poważnie. Jeżeli władze regionalne dopatrzą się jakichkolwiek nieprawidłowości w czasie realizacji danej inwestycji, dążą do surowego ukarania sprawcy (właściciela). Sprawa kierowana jest do sądu, który najczęściej zasądza karę grzywny, choć zdarzają się też wyroki ograniczenia lub pozbawienia wolności. Trzeba pamiętać, że konsekwencje finansowe najczęściej nie kończą sprawy. Istnieje możliwość, by na wniosek reprezentanta władz regionalnych sąd zobowiązał właściciela do przywrócenia danej nieruchomości do jej pierwotnego stanu. Władze często korzystają z tego przywileju. Nałożenie na inwestora takiego zobowiązania wiąże się z poniesieniem kolejnych kosztów oraz z całkowitą utratą środków zainwestowanych w czasie budowy.

Istnieją przypadki, w których sprawa zamiast być kierowana bezpośrednio do sądu zostaje wcześniej rozwiązana na szczeblu administracyjnym. Aby tak się stało, konieczne jest zawarcie porozumienia pomiędzy właścicielem nieruchomości a władzami regionu. Około 45 proc. naruszeń przepisów budowlanych w regionie Brukseli jest rozwiązywane właśnie w taki sposób. Wiąże się to jednak z koniecznością całkowitego przyznania się inwestora do pogwałcenia przepisów oraz jego zgodą na wszystkie wymagania urzędu.

LEGALIZACJA PRAC PRZEPROWADZONYCH BEZ POZWOLENIA NA BUDOWĘ

Wszystkie prace budowlane związane z ingerencją w formę budynku lub zmianą jego przeznaczenia wymagają odpowiedniego zezwolenia od władz regionalnych. Wszczęcie prac pomimo braku pozyskania zgody z urzędu traktowane jest jak przestępstwo, jednakże istnieją przypadki, w których prawo w Belgii dopuszcza możliwość wydania pozwolenia już po zakończeniu prac. Dotyczy to jednak tylko budynków, które spełniają wszystkie poniższe warunki konieczne:

  • wszystkie działania i prace wykonane w obiekcie muszą być zgodne z przepisami budowlanymi obowiązującymi w czasie wydawania decyzji;
  • należy wykazać, że obszar działki został zagospodarowany zgodnie z warunkami zagospodarowania terenu dla danego obszaru (np. wysokość budynku, kształt dachu, zachowana linia zabudowy itp.).

Wydanie pozwolenia odbywa się na podobnych zasadach jak przed budową. Decyzja jest podejmowana na wniosek właściciela, który opiera się na komplecie dokumentacji architektonicznej oraz szeregu opinii branżowych na temat powstałego budynku. Jeżeli jesteśmy świadomi samowoli budowlanej w naszym budynku, lepiej zawczasu ubiegać się o legalizację niż potem ponosić odpowiedzialność karną i finansową za złamanie przepisów.

POZWOLENIE NA BUDOWĘ

Chcąc budować zgodnie z przepisami i ustrzec się konsekwencji posądzenia o samowolę budowlaną, powinniśmy się zawczasu ubiegać o pozyskanie z urzędu decyzji o pozwoleniu na budowę na danym terenie. Pamiętajmy, że pozwolenie jest niezbędne nie tylko w przypadku prac związanych z budową całkowicie nowego budynku, ale także z remontem istniejącego oraz zmianami w jego wnętrzu lub bezpośrednim otoczeniu. Aby uzyskać zgodę z urzędu, należy uprzednio złożyć odpowiedni wniosek, co wiąże się z koniecznością załączenia do zgłoszenia projektu architektonicznego sporządzonego i podpisanego przez architekta. To dlatego współpraca z architektem jest niezbędna już na wczesnym etapie większości prac budowlanych.

Zakres prac, których rozpoczęcie wymaga uprzedniego pozyskania zgody na budowę, obejmuje wszystkie prace konstrukcyjne i rozbiórkowe, renowacje, przekształcenia oraz zmiany przeznaczenia budynku. W praktyce oznacza to, że konieczność uzyskania pozytywnej decyzji władz regionu przed rozpoczęciem jakichkolwiek robót stanowi ogólnie przyjętą regułę. Tylko w wyjątkowych przypadkach możemy być zwolnieni z tego obowiązku. W Belgii warunki przyznawania zgody na budowę oraz zakres prac, których ona dotyczy, określone są przez CoBAT (art. 98).

PRACE WYMAGAJĄCE POZWOLENIA NA BUDOWĘ

Do prac budowlanych, które w Belgii wymagają pozyskania pozwolenia na budowę wydanego w urzędzie, zaliczamy:

▪ budowę i umieszczenie stałych instalacji na terenie;

▪ przekształcenie istniejącej konstrukcji;

▪ rozbiórkę istniejącej konstrukcji;

▪ rekonstrukcję;

▪ zmianę przeznaczenia całości lub części nieruchomości (nawet bez konieczności działań budowlanych);

▪ zmianę sposobu użytkowania obiektu (zmiana ta musi także figurować na liście przyjętej przez władze);

▪ zmianę liczby mieszkań w istniejącym budynku;

▪ znaczące zmiany ukształtowania terenu;

▪ wycinkę lasu;

▪ wycinkę pojedynczych wysokich drzew;

▪ usuwanie lub zmianę roślinności na terenie znajdującym się decyzją władz prowincjonalnych w granicach obszaru chronionego;

▪ składowanie na terenie: jednego lub więcej pojazdów, złomu, materiałów i odpadów samochodowych, pojazdów lub przyczep samochodowych przeznaczonych na cele reklamowe, obiektów mobilnych, które można wykorzystać do zamieszkania (przyczepy, samochody kempingowe, namioty).

Niektóre działania budowlane zwolnione są z obowiązku pozyskania pozwolenia na budowę. Te „drobne prace” powszechnie określa się w przepisach jako „czyny i dzieła drugorzędnego znaczenia”. Są one określone w sposób wyczerpujący w rozporządzeniu władz prowincjonalnych, np. Regionu Stołecznego Brukseli.

Jeżeli planują państwo budowę nowego lub rozbudowę istniejącego budynku, najlepiej zawczasu skonsultować tę sprawę z architektem. To pozwoli uniknąć sytuacji, w której wprowadzane przez państwa zmiany zostaną przez władze potraktowane jako samowola budowlana. Architekt jako osoba z odpowiednim doświadczeniem i znajomością panujących przepisów dopilnuje, aby wszystkie wymogi zostały spełnione. Projektanci biura D44 od wielu już lat mogą poszczycić się faktem, że klienci są zadowoleni z rzetelnej pracy pracowników i ich porad. Jeśli jesteś zainteresowany budową lub remontem domu, prosimy o kontakt na adres mailowy: Adres poczty elektronicznej jest chroniony przed robotami spamującymi. W przeglądarce musi być włączona obsługa JavaScript, żeby go zobaczyć. . Projektanci biura D44 chętnie udzielą państwu specjalistycznej porady. Zapraszamy również do odwiedzenia strony internetowej: www.d44.be.

 

 

Agnieszka Gansiniec, Dorota Wełna

Gazetka 172 – czerwiec 2018


PARTNERZY


Łączna liczba odwiedzin

Aktualnie on-line:

WSPÓŁPRACA