Jadzia i Michał wynajęli w Brukseli małe mieszkanie. Jego właściciel jest znajomym Michała, dlatego też dali mu trzymiesięczną kaucję do ręki bez pokwitowania. Na poczet opłat (za elektryczność, wodę, windę) chłopak miał wykonywać małe roboty w innych mieszkaniach i budynkach właściciela. Niedawno jednak stosunki między Michałem a właścicielem uległy pogorszeniu. W efekcie właściciel nie dokonywał koniecznych napraw i lokatorzy pozbawieni byli ogrzewania. Dzwonili do właściciela, prosili o pomoc, ale bez odzewu. Postanowili, że dopóki ogrzewanie nie zostanie naprawione, nie będą płacić czynszu. Po trzech miesiącach dostali pozew z sądu.
Zarówno właściciele, jak i lokatorzy mają prawa i obowiązki – przedstawiamy je krótko poniżej.
Kaucja to suma pieniędzy, która gwarantuje odszkodowanie dla właściciela za szkody spowodowane przez najemcę. Powinna być zwrócona po opuszczeniu przez najemcę lokalu, pod warunkiem że wypełnił on swoje zobowiązania. Najlepiej wpłacić kaucję na zablokowane konto otwarte na nazwisko najemcy. Właściciel nie może żądać od najemcy, aby ten dał mu pieniądze do ręki.
Innym obowiązkiem, jaki spoczywa na najemcy, jest terminowa opłata czynszu (tzn. w terminie określonym w umowie najmu). Najemca nie może zaprzestać opłacania czynszu, nawet jeżeli właściciel nie dokonał koniecznych napraw.
Opłaty obejmują wszystkie koszty związane z wynajmem. Wyróżniamy opłaty zużycia (wody, gazu, energii elektrycznej) i kosztów budowlanych (utrzymanie czystości na klatce schodowej i przed budynkiem, naprawy i konserwacja windy itp.). Zazwyczaj opłaty te są pobierane wraz z czynszem przez wynajmującego.
Konserwacja i naprawy w mieszkaniu
Przed zamieszkaniem należy sprawdzić wszystkie instalacje (czy są dobrze utrzymane i czy odpowiadają normom bezpieczeństwa). Stan mieszkania należy szczegółowo opisać. Ważne jest również, aby taki opis został podpisany przez obie strony. Pozwoli to uniknąć konfliktów, gdy najemca zechce opuścić mieszkanie.
Najemca jest zobowiązany do poinformowania właściciela, gdy tylko pojawi się jakiś problem, jak np. wilgoć w mieszkaniu. Jeśli nie powiadomi właściciela w odpowiednim czasie, może zostać pociągnięty do odpowiedzialności za szkody. Należy komunikować się z właścicielem listownie – najlepiej w formie listów poleconych, za potwierdzeniem odbioru.
W przypadku gdy najemca uważa, że mieszkanie nie spełnia wymogów, może złożyć skargę do Zarządu Okręgowego Inspektoratu Gospodarki Mieszkaniowej (la Direction de l’Inspection Régionale du Logement – DIRL). W następstwie skargi inspektorzy DIRL mają prawo skontrolować mieszkanie.
Jeżeli właściciel zerwie przedwcześnie umowę najmu, zobowiązany jest dać sześciomiesięczne wypowiedzenie, z czego najemca ma prawo do nieodpłatnego jednego miesiąca.
W interesie każdej ze stron jest przechowywanie dokumentacji dotyczącej najmu:
- umowy najmu, dowodu wpłaty kaucji,
- dowodów wpłat czynszu,
- korespondencji,
- rachunków za konserwacje.
Podstawa prawna:
- Belgijski kodeks cywilny (Code civil), księga III, tytuł VIII, rozdział II
- Belgijski kodeks postępowania cywilnego (Code judiciaire), cz. IV, księga IV, rozdział XVbis – Procédure en matière de louage de choses et en matière d’expulsion.
Jolanta Bogdańska
Prawnik i tłumacz przysięgły przy Sądzie I Instancji w Brukseli
Kazus oparty na rzeczywistych wydarzeniach. Dane zostały tak zmienione, aby oddać istotę sporu, ale nie naruszyć zasady poufności postępowania. Wszelka zbieżność imion i faktów jest przypadkowa.
Artykuły zgromadzone w niniejszej rubryce nie stanowią w żadnym wypadku konsultacji prawnej, nie są wyczerpujące oraz autor nie ponosi odpowiedzialności za ich treść.
Gazetka 122 – czerwiec 2013
