Jak właściciel może się uchronić przed utratą nieruchomości
Nieuregulowanie stanu prawnego nieruchomości może doprowadzić do jej utraty. W jaki sposób? Otóż może do dojść do nabycia nieruchomości przez osoby korzystające z niej, ale niebędące jej faktycznymi właścicielami. Mówimy wtedy o zasiedzeniu.
Nierzadko zdarza się, że po śmierci członka rodziny jego najbliżsi zwlekają z dopełnieniem formalności spadkowych, takich jak sądowe lub notarialne stwierdzenie nabycia spadku, a następnie podział spadku pomiędzy spadkobierców. Brak działań spadkobierców może doprowadzić nawet do utraty nieruchomości wchodzącej w skład schedy spadkowej, a stać się to może dzięki aktywności niechcianych użytkowników nieruchomości.
Pomimo posiadania tytułu spadkobierców nieruchomości (nabytego poprzez przynależność do kręgu spadkobierców na podstawie ustawy lub stwierdzonego w testamencie) należy formalnie potwierdzić ten fakt poprzez stwierdzenie nabycia spadku i jego podział. Pozwala to wpisać spadkobiercę jako właściciela do ksiąg wieczystych. Jeśli nie dopełnimy tego obowiązku, może się zdarzyć, że majątek nabędą faktyczni użytkownicy (posiadacze) nieruchomości bez żadnej rekompensaty finansowej na rzecz właścicieli.
Posiadacz nieruchomości (niebędący jej właścicielem) nabywa jej własność poprzez zasiedzenie, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny. Jeśli zaś uzyskał posiadanie w złej wierze, nabycie własności następuje z upływem trzydziestu lat. Do podanych wyżej terminów dolicza się posiadanie poprzedników prawnych (np. można doliczyć czas, w jakim z nieruchomości korzystali rodzice lub dziadkowie).
Posiadacza samoistnego od właściciela różni to, że nie ma on tytułu prawnego do nieruchomości, którą zajmuje. Z kolei posiadacz korzystający z nieruchomości w dobrej wierze to ten, który ma przekonanie, że korzysta z nieruchomości jako właściciel (np. ogradza działkę w przekonaniu, że jest jego własnością odziedziczoną „nieformalnie” po rodzicach) – wówczas do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie wystarczy mu 20 lat nieprzerwanego korzystania. Natomiast posiadacz samoistny korzystający z nieruchomości w złej wierze wie lub obiektywnie powinien wiedzieć, że nieruchomość nie jest jego własnością (np. zajął działkę rolną i zaczął ją uprawiać po pozostawieniu jej przez właścicieli, o których istnieniu wiedział).
Niezbędną przesłanką do zasiedzenia jest również korzystanie z nieruchomości przez posiadaczy nieprzerwanie przez wskazany wyżej czas. Oznacza to, że korzystanie musi być ciągłe, ale niekoniecznie sprowadzać musi się do nieprzerwanego przebywania na nieruchomości. Kluczowe jest to, aby posiadacz zachowywał się jak właściciel, czyli np. zarządzał nieruchomością chociażby z odległości (np. z miejsca swojego zamieszkania).
Jeżeli w przeciągu wyżej wskazanych terminów właściciel zacznie wykonywać władztwo nad nieruchomością lub wystąpi przeciwko posiadaczowi do sądu z jakimkolwiek roszczeniem związanym z nielegalnym korzystaniem z nieruchomości (np. żądaniem zapłaty za bezumowne korzystanie z działki), bieg terminów do zasiedzenia zostanie przerwany.
Poza wystąpieniem przeciwko posiadaczowi z roszczeniami odszkodowawczymi najbardziej korzystne wydaje się definitywne uregulowanie stanu prawnego nieruchomości, tak aby wyeliminować możliwość jej zasiedzenia przez jej użytkowników w dobrej wierze. Ujawnienie w księdze wieczystej prawa właściciela nieruchomości daje mu pewność, że uniknie zasiedzenia przez posiadacza. Tytułem do takiego ujawnienia w przypadku spadkobierców będzie postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt notarialny poświadczający dziedziczenie.
Powyższe działania właściciela niestety nie zabezpieczają go w przypadku niewykonywania władztwa nad swoją nieruchomością, jeśli chodzi o posiadacza w złej wierze. Jako przykład można podać sytuację, w której spadkobierca dokonuje sądowego stwierdzenia nabycia spadku, następnie działu spadku i jego podziału pomiędzy spadkobierców, po czym wyjeżdża za granicę, pozostawiając odziedziczoną nieruchomość bez kontroli. Na nieruchomość wprowadza się dziki lokator i zaczyna z niej korzystać (np. uprawiać działkę rolną). W przypadku takiego korzystania po upływie 30 lat nabędzie do niej prawa na podstawie zasiedzenia w złej wierze (w złej, gdyż w księdze wieczystej ujawniony był właściciel, stąd nie może się on powoływać na to, że o tym nie wiedział).
W takim przypadku właściciel powinien zareagować przed upływem 30 lat, występując do posiadacza o zawarcie umowy na korzystanie z nieruchomości, np. umowy dzierżawy bądź najmu. Jednocześnie właściciel ma prawo do odszkodowania za okres bezumownego korzystanie z nieruchomości. Posiadacz samoistny po zawarciu umowy regulującej korzystanie z działki przekształca się w posiadacza zależnego, a taki nie ma w ogóle prawa nabycia własności w drodze zasiedzenia.
Instytucja zasiedzenia pozwala nabyć nie tylko własność nieruchomości. Właścicielowi grozi też, że posiadacz samoistny działający w dobrej wierze nabędzie poprzez zasiedzenie własności rzeczy ruchomych (np. samochodu), użytkowania wieczystego, służebności gruntowej (np. służebność przejścia czy przejazdu), służebności przesyłu (np. służebność na rzecz przedsiębiorstw energetycznych). W przypadku zaś posiadacza samoistnego w złej wierze zakres zasiedzenia jest identyczny jak w przypadku posiadacza w dobrej wierze z wyjątkiem ruchomości.
Mając na uwadze powyższe informacje, właściciel powinien dokładnie obserwować stan prawny swojej nieruchomości, aby nie narazić się na jej utratę poprzez aktywność osób bezumownie z niej korzystających.
Agnieszka Hajdukiewicz
Radca prawny
Gazetka 123 – lipiec/sierpień 2013
