Poniżej przedstawione zostały dwa wyroki sądu, które wyjaśniają częste wątpliwości dotyczące umowy najmu oraz kwestii cofnięcia darowizny.

  1. ZANIEDBANE MIESZKANIE POD WYNAJEM: ZWROT POŁOWY NAJMU

Stan faktyczny: Pani Sylwia wynajmuje bardzo zawilgocone mieszkanie w Etterbeeku. Na ścianach w większości pomieszczeń pojawił się grzyb, a na klatce schodowej grasują szczury. Co więcej, Inspekcja regionalna ds. mieszkalnictwa stwierdziła, że instalacje gazowa i elektryczna są wadliwe do tego stopnia, iż może dojść do spięcia i wybuchu gazu. Właściciel mieszkania uchyla się od obowiązku dostosowania mieszkania oraz instalacji do obowiązujących norm. Nie odpowiada na telefony ani maile pani Sylwii, która wielokrotnie zwracała się do niego z prośbą o interwencję. Po trzech latach nieudanych prób pani Sylwia decyduje się na skierowanie sprawy do sądu pokoju, który jest właściwy w sprawach lokatorskich.

Pozew: Lokatorka domaga się sądowego rozwiązania umowy najmu ze względu na nienależyte wykonanie zobowiązania przez właściciela mieszkania oraz żąda wypłaty zadośćuczynienia.

Przewód sądowy: Sąd przywołuje rozporządzenie obowiązujące na terenie Brukseli, które określa minimalne wymogi bezpieczeństwa instalacji, minimalne standardy jakości wynajmowanego lokalu oraz minimalne wyposażenie mieszkania. Sąd zwraca uwaga na fakt, że właściciel nie przestrzega przepisów dotyczących utrzymania lokalu mieszkalnego w należytym stanie, tak by mieszkanie było zdatne do zamieszkania, i narusza tym samym normy współżycia społecznego. Sąd przypisuje właścicielowi rażące niedbalstwo. W związku z tym sąd rozwiązał umowę najmu, a co więcej, stwierdził, że wnioskodawczyni ze względu na niegodne warunki, w których musiała mieszkać, nie mogła w pełni korzystać z przysługującego jej prawa do czystego i bezpiecznego lokalu. Sąd ocenił, że lokatorka poniosła szkodę w wysokości 50 proc. wartości najmu, co odpowiada kwocie 15 300 euro (850 euro za najem x 50 proc. x 36 miesięcy).

Wyrok: Sąd rozwiązał umowę najmu od daty wydania decyzji (lokatorka nie musiała zachowywać terminu wypowiedzenia) oraz zasądził od pozwanego zapłatę kwoty 15 300 euro tytułem zadośćuczynienia na rzecz wnioskodawczyni.

Źródło: Justice de Paix d’Etterbeek, 10 grudnia 2021, Wyrok opublikowany w Journal de Liège, Mons et Bruxelles 2022/7, s. 299-301.

  1. COFNIĘCIE DAROWIZNY W WYNIKU RAŻĄCEJ NIEWDZIĘCZNOŚCI

Stan faktyczny: Pan S. dokonał darowizny na rzecz pana O. oraz pani M. w 2018 r. W ramach darowizny przekazał tzw. gołą własność nieruchomości (la nue-propriété) – czyli dokonano przeniesienia własności budynku bez prawa użytkowania (l’usufruit). Pan S. zastrzegł sobie, że będzie mieszkał do końca swoich dni w darowanej nieruchomości oraz zobowiązał pana O. i panią M. do udzielenia mu wsparcia finansowego w razie potrzeby. Kilka miesięcy później sytuacja między stronami nagle bardzo się pogorszyła. Pan S. zaczął oskarżać panią M., że weszła do domu bez jego wiedzy, a pana O., że nie zwrócił mu o czasie pożyczonego roweru, w wyniku czego doszło do ostrej wymiany zdań, z użyciem niecenzuralnych słów włącznie. W następstwie kłótni pan S. wystąpił do sądu o cofnięcie darowizny.

Pozew: Pan S. złożył wniosek o odwołanie darowizny w związku z niewdzięcznością strony obdarowanej oraz w związku z odmową łożenia na potrzeby darczyńcy.

Przewód sądowy: Sąd I Instancji wydał korzystny wyrok dla wnioskodawcy, ale pan O. i pani M. złożyli apelację. Sąd apelacyjny w swoim rozstrzygnięciu powołał się na następujące przepisy prawne oraz istniejące orzecznictwo: darowiznę można cofnąć ze względu na rażącą niewdzięczność jedynie w trzech przypadkach:

Sąd stwierdził, że faktycznie doszło do ostrej wymiany zdań i z pewnością padły obelgi, ale było to zachowanie obustronne i sprowokowane niesłusznymi oskarżeniami ze strony pana S., których nie był on w stanie w żaden sposób udowodnić.

Sąd oddalił także powództwo w zakresie odmowy łożenia środków pieniężnych na darczyńcę. Sąd stwierdził, że pan S. posiada wystarczające dochody, aby utrzymać się sam, zważywszy, że jego sytuacja finansowa nie uległa pogorszeniu w stosunku do tej sprzed dokonania darowizny. Obowiązek łożenia na darczyńcę występuje jedynie w sytuacji, gdy popadnie on w niedostatek (dénûement) lub ubóstwo, co w rozpatrywanym przypadku się nie zdarzyło. Sąd nie mógł oprzeć się wrażeniu, że pan S. po prostu zmienił zdanie co do darowizny i za wszelką cenę prowokował obdarowanych, aby móc im udowodnić rażącą niewdzięczność, co stoi w sprzeczności z powszechnymi zasadami życia społecznego.

Wyrok: Sąd apelacyjny oddalił powództwo pana S., uznając je za bezzasadne. Darowizna nie została odwołana. Zasądzono od pana S. zwrot kosztów adwokackich, które poniosła strona przeciwna.

Źródło: Cour d’appel d’Anvers, 27 kwietnia 2021, wyrok opublikowany w Revue Générale de Droit Civil 2022/6, s. 347.

Agnieszka Sità

prawnik w ASBL Trampolina,

współpracownik Kancelarii Notarialnej w Brukseli

www.trampolina.be

 

 

 

Gazetka 219 – marzec 2023