Odszkodowanie za zmniejszenie wartości rynkowej nieruchomości

Prawo w Polsce

Sąd Najwyższy w uchwale z 12 kwietnia 2024 r. (sygn. akt III CZP 56/23)orzekł, że właścicielowi nieruchomości, której wartość zmniejszyła się na skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania (OOU),przysługuje odszkodowanie na podstawie art. 129 ust. 2 prawa o ochronie środowiska. Wspomniana ustawa zapadła na kanwie sprawy kilkunastu właścicieli działek żądających odszkodowania od lotniska w Krakowie za objęcie ich nieruchomości strefą C obszaru ograniczonego użytkowania.

Zdaniem Portu Lotniczego właściciele nieruchomości nie wykazali dostatecznie, że ustanowienie OOU wprowadziło nowe ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości, zmieniało sposób korzystania z niej czy też miało bezpośredni wpływ na powstanie i wysokość szkody.

Sąd Najwyższy wskazał, że samo utworzenie OOU powoduje obniżenie wartości nieruchomości. Stan ten jest szkodą podlegającą kompensacji, gdyż prowadzi do zawężenia granic własności, do konieczności znoszenia immisji (zwłaszcza hałasu związanego z lotniskiem) i „stygmatyzuje” nieruchomość dotkniętą tymi niedogodnościami.

Jeżeli korzystanie z nieruchomości lub z jej części w dotychczasowy sposób (lub w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem) stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel nieruchomości może żądać wykupienia nieruchomości lub jej części (art. 129 ust. 1 Prawo ochrony środowiska – p.o.ś.). W związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jej właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę; szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości, przy czym w zakresach, o których mowa m.in. w ust. 1 i 2 art. 129 tej ustawy, nie stosuje się przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dotyczących roszczeń z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. W razie określenia na obszarze ograniczonego użytkowania wymagań technicznych dotyczących budynków szkodą, o której mowa w art. 129 ust. 2 p.o.ś., są także koszty poniesione w celu wypełnienia tych wymagań przez istniejące budynki, nawet w przypadku braku obowiązku podjęcia działań w tym zakresie.

Obowiązany do wypłaty odszkodowania lub wykupu nieruchomości jest ten, którego działalność spowodowała wprowadzenie ograniczeń w związku z ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania.

Wobec braku definicji szkody dla celów ustawy Prawo ochrony środowiska, pojęcie to na gruncie art. 129 ust. 2 in initio p.o.ś. należy rozumieć w znaczeniu, którym posługuje się kodeks cywilny, czyli zarówno jako stratę, jak i utracone korzyści. Odszkodowanie z art. 129 ust. 2będzie się aktualizowało także wówczas, gdy korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem nie będzie niemożliwe lub ograniczone, ale nie w sposób istotny, a zatem gdy nie powstanie roszczenie z art. 129 ust. 1 tej ustawy. Szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości;tego rodzaju zmniejszenie wartości nieruchomości musi pozostawać w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z niej.

Zalegalizowanie, poprzez utworzenie OOU, negatywnego oddziaływania działalności lotniska na nieruchomość implikuje odpowiedzialność odszkodowawczą inwestora. Zalegalizowanie ponadnormatywnych immisji ma więc wpływ na wartość rynkową nieruchomości położonej w OOU. SN podkreślił, że realizacja słusznego interesu publicznego nie może odbywać się kosztem części jednostek. O tym, czy doszło do zmniejszenia wartości nieruchomości w znaczeniu, o którym mowa w art. 129 ust. 2, decydują realia rynkowe. Wykładnia prawa nie może być dokonywana w tym zakresie w opozycji do mechanizmów rynkowych, zwłaszcza w sytuacji, gdy z art. 129 ust. 2 in fine p.o.ś nie wynika, aby konieczną przesłanką powstania roszczenia odszkodowawczego z tego tytułu było wprowadzenie szczególnych ograniczeń, niezależnie od objęcia nieruchomości o.o.u.

Sąd Najwyższy powołał się również na ustawodawstwo unijne, wskazując, że problematyka związana z wprowadzaniem ograniczeń odnoszących się do poziomu hałasu w portach lotniczych i związanych z tym kwestii dotyczących ochrony środowiska pierwotnie była normowana dyrektywą 2002/30/WE, a obecnie (czyli od 13 czerwca 2016 r.) rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 598/2014 z 16 kwietnia 2014 r. w sprawie ustanowienia zasad i procedur w odniesieniu do wprowadzenia ograniczeń operacyjnych odnoszących się do poziomu hałasu w portach lotniczych Unii w ramach zrównoważonego podejścia (Dz. U. UE L 2014/173/65 z 12 czerwca 2014 r.).

 

Agnieszka Hajdukiewicz

radca prawny

 

www.kancelariahajdukiewicz.com

tel.: 0048 504 078 866