Władze Regionu Walońskiego od 1 stycznia 2025 r. istotnie zredukowały stawki podatku od czynności cywilnoprawnych (tzw. droits d’enregistrement) związanych z nabyciem nieruchomości. Nowa regulacja przewiduje obniżenie podstawowej stawki podatku do 3% (zamiast dotychczasowych 12,5%). Decyzja ta stanowi jeden z kluczowych elementów regionalnej polityki nowego rządu MR-Les Engagés.

ZAKRES ZMIAN I LIKWIDACJA DOTYCHCZASOWYCH ULG
Obniżka podatku do 3% dotyczy wyłącznie nabycia pierwszej i jedynej nieruchomości przez osoby fizyczne. W zamian za obniżenie stawki ustawodawca zlikwidował kilka dotychczas funkcjonujących preferencji fiskalnych, w tym:
zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych do kwoty 40 000 euro,
obniżoną stawkę 6% dla nieruchomości o charakterze społecznym (tzw. habitations modestes),
tzw. czek mieszkaniowy (chèque-habitat), czyli kredyt podatkowy przysługujący osobom zaciągającym kredyt hipoteczny.

Decyzja o zniesieniu ulg budzi kontrowersje, ponieważ w niektórych przypadkach dotychczasowy system mógł przynosić większe korzyści niż nowa stawka 3%. Niemniej jednak rząd uzasadnia zmianę chęcią uproszczenia systemu podatkowego i zwiększenia dostępności mieszkań dla młodych nabywców.

WARUNKI SKORZYSTANIA Z NOWEJ STAWKI
Aby skorzystać z obniżonej stawki podatku, nabywca musi spełnić określone warunki:
obowiązek zamieszkania w nabytej nieruchomości – nabywca musi zameldować się w lokalu w ciągu trzech lat od zakupu (lub pięciu lat w przypadku zakupu działki budowlanej),
minimalny okres zamieszkania – obowiązek utrzymania meldunku przez co najmniej pięć lat pod rygorem obowiązku zwrotu uzyskanej korzyści podatkowej.

Natomiast w przypadku nabycia nieruchomości w celach inwestycyjnych lub zakupu drugiej nieruchomości obowiązuje dotychczasowa stawka podatku w wysokości 12,5%.

WPŁYW ZMIAN NA RYNEK NIERUCHOMOŚCI
Eksperci przewidują, że wprowadzenie niższej stawki podatku może wpłynąć na wzrost liczby transakcji na rynku nieruchomości. Zmiana nie powinna jednak spowodować gwałtownego wzrostu cen, ponieważ została wprowadzona w okresie stagnacji rynku nieruchomości. Dodatkowo sprzedający nie są w stanie określić, czy nabywca spełnia warunki do skorzystania z niższej stawki, co może ograniczyć spekulacyjne podwyżki cen.

Istnieje jednak ryzyko, że większa liczba ofert zakupu wpłynie na mechanizm licytacyjny, co może skutkować lokalnymi wzrostami cen, zwłaszcza w bardziej atrakcyjnych rejonach.

WPŁYW NA RYNEK NIERUCHOMOŚCI W BRUKSELI
Obniżenie podatku w Walonii może wywrzeć presję na władze Regionu Stołecznego Brukseli, który już teraz jest postrzegany jako mniej korzystny pod względem fiskalnym. Wprawdzie w Brukseli obowiązuje zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych dla pierwszych 200 000 euro wartości nieruchomości, jednak przy wyższych cenach transakcyjnych różnica między stawką 3% w Walonii a 12,5% w Brukseli staje się znacząca. Jak wskazuje analiza, próg opłacalności przesuwa się na korzyść Walonii już przy transakcjach powyżej 263 158 euro, a powyżej 600 000 euro różnice stają się bardzo wyraźne. Może to skłaniać kupujących do wybierania nieruchomości nie w samej Brukseli, ale w podbrukselskiej części Walonii, np. w Brabancji Walońskiej.

Regionalizacja podatków od nieruchomości spowodowała stopniowe zwiększanie presji fiskalnej na Brukselę, co może wymusić przyszłe zmiany w polityce podatkowej regionu.

KONSEKWENCJE DLA RYNKU NOWYCH NIERUCHOMOŚCI
Nowa polityka podatkowa dodatkowo zwiększa przepaść między rynkiem nieruchomości wtórnych a rynkiem nieruchomości nowych. Podczas gdy zakup nieruchomości używanej podlega od teraz 3% podatku, VAT na transakcje dotyczące nowych budynków wynosi 21% (z wyjątkiem wartości gruntu, która objęta jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych).

Wprowadzone zmiany mogą negatywnie wpłynąć na rynek nowych nieruchomości w Walonii, co potwierdzają już pierwsze sygnały ze strony deweloperów. Jak wskazują najnowsze dane, niektóre firmy deweloperskie już wycofują się z inwestycji w regionie, ponieważ nie znajdują nabywców na nieruchomości z ceną ofertową na poziomie 3500–3700 euro/m². Zniesienie tzw. czeku mieszkaniowego pogłębia tę sytuację, eliminując jeden z ostatnich mechanizmów wsparcia dla osób planujących zakup nowego mieszkania lub budowę domu.

PODSUMOWANIE
Redukcja podatku od czynności cywilnoprawnych w Walonii do 3% ma znaczące konsekwencje dla rynku nieruchomości. Może ona wpłynąć na zwiększenie liczby transakcji na rynku wtórnym i przyciągnąć kupujących (zwłaszcza z Brukseli) do Walonii. Jednocześnie pogłębia się rozbieżność między rynkiem nieruchomości wtórnych a nowych, które pozostają obciążone wysoką stawką VAT. W odpowiedzi na presję wynikającą z atrakcyjniejszych warunków w sąsiednich regionach możliwe są dalsze zmiany w polityce podatkowej Brukseli.

Jeśli nosisz się z zamiarem zakupu, sprzedaży lub nabycia nieruchomości w Belgii i potrzebujesz profesjonalnego wsparcia lub notariusza, skontaktuj się z nami poprzez e-mail na adres Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript. lub formularz kontaktowy.

Agnieszka Sità
prawnik w ASBL Trampolina,
współpracownik Kancelarii Notarialnej w Brukseli

tel. 0495 28 98 24
www.trampolina.be