Prawo w Polsce
Status konsumenta to stan prawny osoby fizycznej dokonującej z przedsiębiorcą czynności prawnej (np. zawarcia z bankiem umowy kredytowej, umowy zakupu nieruchomości od dewelopera czy codziennych zakupów w sklepie). Uprawnia on w razie sporu, zarówno na poziomie postępowania reklamacyjnego, jak i procesowego w sądzie, do skorzystania z przepisów konsumenckich, które w sposób szczególny chronią taką osobę i ułatwiają jej udowadnianie swoich roszczeń i uzyskiwanie odszkodowań w konflikcie z przedsiębiorcą.

Konsumenci mogą w szczególności powoływać się na unijną Dyrektywę 93/13/EWG, chroniącą konsumentów przed nieuczciwymi warunkami w umowach dotyczących zakupu towarów i usług, przepisy Kodeksu cywilnego odnoszące się do konsumenta oraz tzw. klauzule abuzywne (niedozwolone) publikowane przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK).

Nie zawsze jednak jest oczywiste, czy osoba fizyczna, nabywając od przedsiębiorcy towar lub usługę, jest konsumentem. Z definicji kodeksowej wynika, że za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową.

Jak w takim razie wyglądałaby sytuacja lekarza prowadzącego jednoosobową działalność gospodarczą, który podpisał z deweloperem obarczoną postanowieniami niedozwolonymi umowę kupna lokalu w celu otworzenia w nim swojego gabinetu ?

Jeżeli ów lekarz kupił lokal po 1 stycznia 2021 r., objęła go nowelizacja Kodeksu cywilnego, rozszerzająca ochronę konsumencką w zakresie m.in. klauzul abuzywnych i rękojmi za wady na osoby prowadzące jednoosobowe działalności gospodarcze. Powołując się na klauzule abuzywne znajdujące się w umowie, lekarz może doprowadzić nawet do uzyskania w sądzie stwierdzenia nieważności takiej umowy, czyli doprowadzenia do sytuacji takiej, jakby ta umowa nigdy nie została zawarta. Trudniej wyglądałaby sytuacja prawna lekarza, gdyby zakupu lokalu dokonał przed 1 stycznia 2021 r.: wówczas, jako że umowa była bezpośrednio związana z jego działalnością gospodarczą, traktowany byłby jako przedsiębiorca. W obrocie niekonsumenckim obowiązuje domniemanie równości stron, które można co prawda podważyć, ale tylko poprzez odpowiednie udowodnienie w toku procesu.

A jak wyglądałaby sytuacja prawna osoby, która w chwili zakupu nie prowadziła działalności gospodarczej, ale nabyła nieruchomość w celu komercyjnym?

Tak właśnie zdarzyło się w sprawie prowadzonej przez nasza Kancelarię. Nasi klienci zawarli w 2008 r. z bankiem umowę kredytową denominowaną do franka szwajcarskiego w celu zakupu lokalu usługowego na wynajem, czyli w celu inwestycyjnym. Bank zarzucał im, że nie mają statusu konsumentów, gdyż zakupiony przez nich lokal miał służyć działalności zarobkowej (kredytobiorcy mieli bowiem zarabiać na wynajmie tegoż lokalu). Nie zakupili więc lokalu w celu konsumenckim, czyli aby zabezpieczyć swoje potrzeby mieszkaniowe, ale w celu komercyjnym.

Bank próbował udowodnić, że zakup przez kredytobiorców lokalu na wynajem miał charakter działalności zawodowej kredytobiorców, co nie kwalifikowałoby ich jako konsumentów. Argumentację tę skutecznie podważyliśmy. Dowodziliśmy, że zakup nieruchomości na wynajem przez osoby fizyczne, które zawodowo nie zajmują się sprzedażą nieruchomości ani ich wynajmem, nie jest ani działalnością gospodarczą, ani działalnością zawodową naszych klientów, pomimo że zakup lokalu miał charakter zarobkowy. Nasze stanowisko podzielił Sąd Apelacyjny w Białymstoku, który w wyroku z 14 czerwca 2024 r. (I ACa 1839/22) stwierdził nieważność umowy kredytowej i zasądził na rzecz kredytobiorców zwrot wszystkich rat kapitałowo-odsetkowych i świadczeń okołokredytowych wraz z odsetkami.

Niniejszy wyrok jest jednym z pierwszych prawomocnych wyroków w Polsce, a pierwszym w apelacji białostockiej, w którym sąd apelacyjny uznał, zgodnie z naszym stanowiskiem, że status konsumencki przysługuje kredytobiorcom, którzy zawarli z bankiem umowę kredytową w celu inwestycyjnym, w tym wypadku na wynajem.

Sąd apelacyjny wskazał m.in., że posiadanie statusu konsumenta należy ustalać na podstawie kryterium funkcjonalnego, sprowadzającego się do oceny, czy stosunek umowny wpisuje się w ramy działalności niezwiązanej z wykonywaniem zawodu. Zakup nieruchomości w celu lokowania środków finansowych nie oznacza, że chodzi o działalność zawodową lub gospodarczą. Od działalności gospodarczej lub zawodowej wykluczającej status konsumenta należy odróżnić zachowania mniej aktywne, a polegające na czerpaniu pożytków cywilnych z rzeczy lub prawa. Tak więc na status konsumenta nie wpływa inwestycyjny (zarobkowy) cel nabycia nieruchomości, nawet z zamiarem jej wyłącznego nabycia dla zysku, o ile nie są spełnione cechy działalności gospodarczej.

Czynności prawne wynikające z samodzielnego zarządzania przez konsumenta majątkiem (private asset management), które wiążą się z inwestowaniem posiadanych środków (np. oszczędności) w instrumenty finansowe, wchodzą w zakres czynności konsumenckich, o czym wspominał już TSUE w wyroku z 3 października 2019 r. (C-208/18).

Cztery miesiące po wydaniu wyroku przez Sąd Apelacyjny w Białymstoku w podobnej sprawie wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE). W wyroku z 24 października 2024 r. (C-347/23) wskazał, że definicja konsumenta powinna być interpretowana szeroko. Zakup mieszkania w celu wynajmu, służący kredytobiorcom do powiększenia prywatnego majątku, nie pozbawia ich więc statusu konsumentów. Zdaniem TSUE okoliczność, że osoba fizyczna usiłuje osiągać dochody z zarządzania nieruchomością, nie może sama w sobie prowadzić do wyłączenia tej osoby z zakresu pojęcia „konsumenta” w rozumieniu Dyrektywy 93/13/EWG, jeśli osoba taka działa poza zakresem własnej działalności gospodarczej lub zawodowej. Natomiast okoliczność, że ktoś czerpie zyski z najmu, nie oznacza automatycznego wyłączenia spod ochrony konsumenckiej.


Agnieszka Hajdukiewicz
radca prawny

tel.: 0048 504 078 866
www.kancelariahajdukiewicz.com