Pod koniec roku 2024 wprowadzono w Brukseli zmiany w przepisach dotyczących najmu. Oto najważniejsze.

1. NORMY DOT. WARUNKÓW MIESZKANIOWYCH

Nowe przepisy rozszerzają wymóg spełniania norm mieszkaniowych na wszystkie nieruchomości oferowane do wynajmu lub zamieszkania, a nie tylko te, które są aktualnie wynajmowane.
SIRL (Service d’Inspection Régionale) może przeprowadzić kontrolę, nawet jeśli umowa najmu została rozwiązana, a lokal nie jest jeszcze ponownie wynajęty.
Jeżeli sąd rozwiązał umowę na niekorzyść właściciela ze względu na zły stan techniczny lokalu, inspekcja może przeprowadzić dodatkową kontrolę.
Jeśli właściciel dwukrotnie uniemożliwi inspekcję, lokal może zostać uznany za niespełniający norm i objęty zakazem wynajmu.
Wprowadzono możliwość uzyskania certyfikatu zgodności przed wynajmem. Jeśli sąd rozwiąże umowę z winy wynajmującego właściciela, to może on zostać zobowiązany do pokrycia kosztów przeprowadzki najemcy, w tym: kosztów transportu mebli, kosztów instalacji w nowym lokalu, różnicy w czynszu przez maks. 18 mies. (jeśli nowy czynsz jest wyższy).

2. UMOWY KRÓTKOTERMINOWE (≤ 3 LATA)

Właściciel musi teraz jasno określić w umowie, że jest to najem krótkoterminowy, oraz podać wysokość i datę poprzedniego czynszu. Jeśli nie poda wymaganych informacji, może zostać ukarany grzywną w wysokości 50 euro.

Wprowadzono też mechanizm „wyrównania czynszów”: jeśli lokal jest wynajmowany na kolejne krótkie okresy (do 3 lat), czynszu nie można podwyższać przez kolejne 9 lat. Jeśli właściciel złamie te przepisy, sąd może obniżyć czynsz do poziomu z poprzedniej umowy, a najemca może żądać zwrotu nadpłaty. Dodatkowo, umowy krótkoterminowe można przedłużyć tylko raz; łącznie na okres maks. 3 lat.

3. ZAKAZANE KLAUZULE W UMOWACH

Właściciele nie mogą już zakazywać najemcom meldunku w wynajmowanym lokalu ani zabraniać posiadania zwierząt bez uzasadnienia. Mogą jednak określić rozsądne warunki (np. liczba zwierząt, gatunek, ewentualne uciążliwości).

4. OPŁATY I RACHUNKI

Opłaty dodatkowe mogą obejmować tylko rzeczywiste koszty, chyba że w umowie określono ryczałt. Najemca płaci tylko za koszty jasno wymienione w umowie – właściciel nie może doliczać dodatkowych wydatków.

Wynajmujący musi co roku dostarczyć najemcy szczegółowe rozliczenie opłat wraz z fakturami. Jeśli mieszkanie znajduje się w budynku wspólnotowym (ACP), właściciel musi umożliwić wgląd w dokumenty księgowe wspólnoty. Jeśli w rozliczeniu zostanie wykryty błąd, najemca może żądać zwrotu za cały okres najmu, a właściciel może domagać się korekty tylko za ostatnie 5 lat. Najemca nie może być obciążony opłatami za wezwania do zapłaty czy windykację, jeśli nie wynikają one z jego winy.

5. PŁATNOŚĆ CZYNSZU – TYLKO PRZELEWEM

Płatność gotówką jest zabroniona. Czynsz należy płacić przelewem bankowym lub wpłatą na konto właściciela. W przypadku opóźnienia właściciel może naliczać tylko odsetki ustawowe, ale nie może narzucać dodatkowych kar finansowych.

6. SPRZEDAŻ WYNAJMOWANEJ NIERUCHOMOŚCI

Jeśli wynajmowane mieszkanie zostanie sprzedane, nowy właściciel przejmuje umowę najmu i nie ma więcej praw niż poprzedni właściciel. Może zakończyć najem tylko zgodnie z obowiązującymi zasadami (np. wypowiedzenie w celu własnego zamieszkania).

7. WYPOWIEDZENIE UMOWY W ZWIĄZKU Z REMONTEM

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę w związku z planowanymi pracami remontowymi. Musi jednak przedstawić dowody (np. pozwolenia na budowę, umowy z wykonawcami) razem z wypowiedzeniem lub maks. do dwóch miesięcy później. Jeśli tego nie zrobi, najemca może wnieść sprawę do sądu i domagać się unieważnienia wypowiedzenia.

8. ZAKAZ NIELEGALNYCH EKSMISJI

Nowe przepisy surowo zabraniają nielegalnych eksmisji. Jeśli właściciel siłą usuwa lokatora (np. zmienia zamki, odcina prąd), musi zapłacić odszkodowanie w wysokości 18 miesięcznych czynszów. Jeśli celowo uniemożliwia najemcy dostęp do mieszkania, może zostać ukarany. Wprowadzono także specjalną procedurę sądową, dzięki której można szybciej zgłosić przypadki łamania prawa.

9. KAUCJA

Maksymalnie kaucja może wynosić tyle, ile dwumiesięczny czynsz. Musi zostać zdeponowana na specjalnym koncie bankowym. Wynajmujący ma dwa miesiące na zwrot kaucji po oddaniu kluczy. Jeśli spóźni się ze zwrotem, musi zapłacić karę w wysokości 10% miesięcznego czynszu za każdy miesiąc zwłoki. W przypadku najmu studenckiego można połączyć kaucję bankową z gwarancją osobistą.

10. STAN MIESZKANIA PO WYPROWADZCE

Protokół zdawczo-odbiorczy musi zostać sporządzony po wyprowadzce najemcy, ale przed oddaniem kluczy. Obie strony mają miesiąc na jego przygotowanie. Jeśli protokół nie zostanie sporządzony na czas, wynajmujący może mieć trudności z obciążeniem najemcy kosztami ewentualnych zniszczeń.

PODSUMOWANIE KLUCZOWYCH ZMIAN

Czynsz tylko przelewem – płatności gotówką zabronione.
Zakaz podwyżek czynszu w umowach krótkoterminowych (≤ 3 lata).
Kaucja – maksymalnie dwumiesięczny czynsz – musi być zdeponowana na koncie.
Obowiązkowy meldunek – wynajmujący nie może tego zakazać.
Zakaz nielegalnych eksmisji – grzywna w wysokości 18 miesięcznych czynszów.
Nowe zasady dla opłat dodatkowych i ich rozliczania.
Obowiązek sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego.

Nowe przepisy mają chronić prawa najemców i wprowadzić większą przejrzystość na rynku wynajmu w Brukseli.


Agnieszka Sità
prawnik w ASBL Trampolina,
współpracownik Kancelarii Notarialnej w Brukseli
tel. 0495 28 98 24
www.trampolina.be