Prawo w Polsce
Podstawowym podatkiem związanym ze sprzedażą nieruchomości, obok podatku od czynności cywilnoprawnych PCC (2%), jest podatek dochodowy w wysokości 19%, wykazywany w deklaracji PIT-39.

Obowiązek zapłaty podatku dochodowego zachodzi w sytuacji, kiedy sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat od daty nabycia nieruchomości.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód będący różnicą pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodów, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Dochód obliczamy według wzoru:

dochód = (przychód – koszty uzyskania przychodów) + odpisy amortyzacyjne.

Podatek wynosi 19% osiągniętego dochodu.

Zatem mieszkanie kupione za 400 tys. zł, a sprzedane za 500 tys. zł, generuje dochód w wysokości 100 tys. zł – i to od tej kwoty należy obliczyć 19% podatku dochodowego.

Przed obliczeniem podatku podatnik powinien ustalić koszty uzyskania przychodów z dokonanej sprzedaży w sposób wynikający z art. 22 ust. 6c i ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (pdof), zaś koszty te powinny być udokumentowane w ustawowo przewidziany sposób. Art. 22 ust. 6e ustawy o pdof wskazuje, że należy tego dokonać fakturami w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

Istnieje kilka możliwości, aby tego podatku uniknąć. Jedną z nich jest sprzedaż nieruchomości po pięciu latach od jej nabycia. Warto zaznaczyć, że terminy w prawie podatkowym są liczone w pełnych latach kalendarzowych. Jeżeli kupimy nieruchomość w 2025 r., bieg tego terminu rozpocznie się z początkiem roku następnego, czyli 1 stycznia 2026 r, a zakończy się 31 grudnia 2030 r. Nie trzeba będzie naliczać podatku dochodowego, jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana w 2031 r.

Nowości orzecznicze z Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE)

3 kwietnia 2025 r. TSUE wydał istotny wyrok w polskiej sprawie C213/24, Grzera, odnoszący się do odpowiedzi na następujące pytania:

czy za podatnika VAT można uznać sprzedawcę, który powierzył przygotowanie transakcji profesjonalnemu przedsiębiorcy, a ten podjął aktywne działania uatrakcyjniające nieruchomość oraz
czy za jednego podatnika VAT można uznać małżeństwo pozostające we wspólności majątkowej małżeńskiej.

TSUE na oba te pytania udzielił pozytywnej odpowiedzi.

Wyrok zapadł na kanwie następującego stanu faktycznego. Małżeństwo w darowiźnie otrzymało gospodarstwo rolne. Po kilku latach para zawarła umowę ze spółką, która jako ich pełnomocnik miała zadbać o podzielenie działki, zmianę przeznaczenia działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz reklamę i przygotowanie odpowiednich dokumentów do zawarcia notarialnych aktów sprzedaży.

Do sprzedaży działek doszło w 2011 r., co stało się podstawą do sporu z fiskusem. Organy podatkowe uznały sprzedaż za działalność gospodarczą i argumentowały to profesjonalnym, ciągłym, zaplanowanym i zorganizowanym charakterem, co jest właściwe przy prowadzeniu działalności gospodarczej. Małżeństwo natomiast twierdziło, że sprzedaż stanowiła przejaw rozporządzania majątkiem osobistym.

TSUE w swoim orzeczeniu zaznaczył, że definicję podatnika VAT należy rozumieć szeroko. Za podatnika VAT można uznać osobę, która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców. TSUE zauważył, że w omawianej sprawie ryzyko gospodarcze ponoszą małżonkowie, ponieważ na wszystkich umowach pozostają oni właścicielami sprzedającymi grunt, a pełnomocnik działał w ich imieniu.

Dodatkowo TSUE stwierdził, że nic nie stoi na przeszkodzie, aby podatnikiem VAT była również wspólność majątkowa pomiędzy małżonkami, czyli oboje małżonków jednocześnie. Z punktu widzenia prawa polskiego nietypowa jest argumentacja TSUE odnosząca się do aspektu postrzegania zachowania sprzedających małżonków przez osoby trzecie. Zdaniem TSUE, skoro małżonkowie działali wspólnie w ramach tej sprzedaży, to z perspektywy osób trzecich nie postępowali oni jak samodzielne (dwa) podmioty.


Agnieszka Hajdukiewicz
radca prawny
www.kancelariahajdukiewicz.com
tel.: 0048 504 078 866