Zakup nieruchomości w Belgii to dla wielu osób sytuacja przełomowa. Często wiąże się z poczuciem stabilizacji, ale też z dużym stresem, zwłaszcza jeśli cały proces odbywa się w obcym języku i w systemie prawnym, którego się jeszcze dobrze nie zna. Belgijskie prawo w zakresie obrotu nieruchomościami jest jednak przejrzyste i dobrze zorganizowane. Trzeba tylko wiedzieć, na jakim etapie się jest i czym skutkuje podpisywanie kolejnych dokumentów.

OFERTA ZAKUPU – PIERWSZY KROK

Złożenie oferty zakupu bywa źródłem największych nieporozumień. W Belgii oferta nie jest „zapytaniem o cenę” ani luźną deklaracją zainteresowania. Może ona stanowić prawdziwe zobowiązanie prawne, jeżeli zostanie przyjęta przez sprzedającego. Dlatego przed jej złożeniem warto poświęcić czas na spokojne sprawdzenie podstawowych kwestii: czy cena obejmuje wszystkie elementy nieruchomości, czy znane są koszty związane z użytkowaniem nieruchomości, a przede wszystkim – czy oferta zawiera warunki ochronne dla kupującego, takie jak uzyskanie kredytu hipotecznego. Zbyt pochopna decyzja, podjęta pod presją czasu lub emocji, może później bardzo ograniczyć pole manewru.

UMOWA PRZEDWSTĘPNA 

Po przyjęciu oferty dochodzi do podpisania umowy przedwstępnej, czyli tzw. compromis de vente / onderhandse verkoopovereenkomst. W wielu krajach jest to etap raczej symboliczny, ale w Belgii to dokument, który w praktyce przesądza o transakcji. Od chwili podpisania umowy strony są formalnie związane, ustalona zostaje cena oraz termin aktu i rozpoczyna się pełny proces przygotowania sprzedaży. Wtedy często pojawia się pytanie: „Czy można się jeszcze wycofać?”. Odpowiedź brzmi: tylko w określonych, jasno przewidzianych sytuacjach. Dlatego umowa przedwstępna powinna być czytana z taką samą uwagą jak akt notarialny.

CO ROBI NOTARIUSZ?

Od chwili podpisania umowy przedwstępnej notariusz rozpoczyna serię sprawdzeń, które mają jeden cel: upewnić się, że nieruchomość może zostać sprzedana bez ryzyka dla kupującego. Sprawdzany jest nie tylko stan prawny nieruchomości, ale także jej historia: czy sprzedający jest jedynym właścicielem, czy nie istnieją hipoteki, zajęcia lub inne ograniczenia, czy nieruchomość została wzniesiona i użytkowana zgodnie z przepisami urbanistycznymi. To właśnie te kontrole sprawiają, że proces trwa kilka miesięcy. Nie jest to więc czas stracony, ponieważ chroni kupującego przed problemami, które mogłyby się ujawnić dopiero po zakupie.

KREDYT HIPOTECZNY – RÓWNOLEGLE, ALE NIE NIEZALEŻNIE

Jeżeli zakup finansowany jest kredytem, procedura bankowa toczy się równolegle do pracy notariusza. Bank analizuje zdolność kredytową, wartość nieruchomości oraz ryzyko transakcji. Notariusz natomiast przygotowuje dokumentację prawną związaną z kredytem. Bardzo często oba akty – akt kredytowy i akt sprzedaży – podpisywane są tego samego dnia. 

AKT NOTARIALNY 

Podpisanie aktu notarialnego to jednocześnie sfinalizowanie transakcji. To właśnie wtedy: własność nieruchomości przechodzi na kupującego, następuje przekazanie kluczy, a akt zostaje zarejestrowany i zabezpieczony prawnie. Oryginał aktu pozostaje u notariusza, który przechowuje go przez wiele lat. Kupujący otrzymuje wypis, który stanowi pełnoprawny dokument własności.

Z PRAKTYKI NOTARIALNEJ – CZEGO NIE PRZEWIDZIAŁ PAN MAREK

Pan Marek kupował mieszkanie we Flandrii. Od lat pracował w Belgii, miał stały dochód, a kredyt był już wstępnie zaakceptowany przez bank. Mężczyzna wiedział, że przy zakupie swojego pierwszego mieszkania może skorzystać ze zredukowanego podatku w wysokości 2 proc. i właśnie na tej podstawie obliczył swój budżet. Niestety nie przewidział jednego. Kilka lat wcześniej, jeszcze przed przeprowadzką do Belgii, odziedziczył w Polsce niewielką nieruchomość po dziadkach. Lokal ten nigdy nie był użytkowany ani wynajmowany, a pan Marek nie traktował go jako „prawdziwej własności”, ale też nie miał zamiaru go zbywać. 

Dla belgijskich przepisów miało to jednak znaczenie. W dniu podpisania umowy przedwstępnej pan Marek formalnie był już właścicielem innej nieruchomości, a więc nie spełniał warunków podatku zredukowanego. Dopiero na etapie kontroli notarialnej okazało się, że zamiast 2 proc. będzie musiał zapłacić pełny podatek rejestracyjny. Różnica była na tyle duża, że konieczne stało się ponowne negocjowanie kredytu z bankiem, przesunięcie terminu aktu i pożyczenie części środków od rodziny. Transakcja ostatecznie doszła do skutku, ale z niepotrzebnym stresem i z poczuciem, że dało się tego uniknąć.

Ta sytuacja pokazuje, że w sprawach podatkowych liczy się każdy szczegół, nawet taki, który wydaje się nieistotny albo „zagraniczny”. Właśnie dlatego tak ważne jest, aby wszystkie elementy sytuacji majątkowej zostały omówione zanim zostanie złożona oferta zakupu.

JAK UNIKNĄĆ PROBLEMÓW?

Zakup nieruchomości w Belgii nie musi być ani skomplikowany, ani stresujący. Wymaga jednak uważności i zrozumienia kolejnych etapów. Z perspektywy notariusza można byłoby uniknąć wielu problemów, gdyby kupujący nie podpisywali dokumentów, których w pełni nie rozumieją, nie podejmowali decyzji pod presją i wcześniej uwzględnili cały proces, a nie tylko sam moment zakupu. W przypadku osób mieszkających w Belgii od niedawna dodatkowym wyzwaniem bywa język i różnice kulturowe w podejściu do prawa. Rolą notariusza jest nie tylko sporządzenie aktu, ale przede wszystkim czuwanie nad tym, aby decyzja, którą podejmuje kupujący, była bezpieczna i świadoma. Jeżeli coś budzi wątpliwości, najlepiej wyjaśnić je przed podpisaniem dokumentów.


Agnieszka Sità
prawnik w ASBL Trampolina,
współpracownik Kancelarii Notarialnej w Brukseli
tel. 0495 28 98 24
www.trampolina.be