Najczystsze plaże w Europie, stosunkowo niskie ceny, wieczne słońce, przyjazna atmosfera, błękitne morze… Czego chcieć więcej? Dlatego właśnie Hiszpania (a zwłaszcza jej wschodnia część, czyli prowincje Alicante oraz Walencja) od kilku lat cieszy się niezmienną popularnością wśród turystów i potencjalnych właścicieli nieruchomości. A te przyciągają, bo ich ceny są ciągle stosunkowo niskie. Trzeba tylko pamiętać o pułapkach finansowych.

Ekonomia Hiszpanii jeszcze nie odbiła się po ostatnim kryzysie, ale powoli się z niego podnosi. W 2008 r. ceny nieruchomości w tym kraju poleciały na łeb, na szyję – niektóre nawet o 50–70 proc. pierwotnej wartości. Choć powoli wzrastają, to i tak są magnesem dla coraz większej grupy Europejczyków, w tym Brytyjczyków, Niemców, Skandynawów, Rosjan i Polaków, którzy coraz częściej odwiedzają Hiszpanię i decydują się na zakup nieruchomości, bo być może to ostatni dzwonek. Ceny kuszą. Agencje nieruchomości (w tym liczne polskie) tym bardziej, ale o ukrytych kosztach nikt nie mówi. A te wyłażą z cienia dość szybko.

NA OBRAZKU WSZYSTKO PIĘKNE

Pierwszym oczywistym krokiem jest przeglądanie ofert agencji nieruchomości w internecie. Istnieje kilka przeglądarek, ale najpopularniejsza jest Kyero (www.kyero.com), oferująca tysiące domów i mieszkań we wszystkich regionach Hiszpanii. A znaleźć można wszystko: od kawalerek poprzez szeregowce i domy wykute w skałach po wille z basenem, z widokiem na morze, góry, w interesującym sąsiedztwie albo na kompletnym odludziu. Dwupokojowe mieszkanie w dogodnej lokalizacji można kupić już za cenę bazową nawet 50 tys. euro – w zależności od regionu.

Nie każda agencja nieruchomości wykonuje swoje obowiązki tak, jak nam się wydaje, że powinna. Jest dom do sprzedania, to trzeba go sprzedać. Ale nagle okazuje się, że dom został postawiony nielegalnie, a to odkryje dopiero prawnik. Władze poszczególnych regionów Hiszpanii usuwają nielegalnie postawione nieruchomości. I nie ma znaczenia, że ktoś je właśnie kupił w dobrej wierze. Tak często traci się oszczędności życia, bo nie ma mowy o rekompensacie za to, że wcześniej się tego nie sprawdziło. – Zwracajcie uwagę np. na to, czy podłączony jest prąd, woda, gaz. Czasami to, że prąd pochodzi z baterii słonecznych, niby oszczędnych, a zbiornik na wodę usytuowany jest przy domu, może sugerować, że nieruchomość nie została nigdzie zarejestrowana – ostrzega jeden z agentów.

Istotne jest też to, czy rzeczywiście sprzedawany dom jest cztero- czy pięciopokojowy. Wszystko zależy od tego, czy jako taki został zgłoszony w odpowiednim urzędzie. Samo postawienie ściany działowej przez obecnego właściciela jeszcze nie zwiększa liczby pokoi w papierach urzędowych. To kosztuje, a koszty te poniesiemy my, jeśli w porę nie zostanie to dostrzeżone.

Położenie też jest niezwykle ważne. Najczęściej podaje się, że nieruchomość jest „w mieście”, co potwierdzać ma załączona mapka. Po głębszym dochodzeniu okazuje się jednak, że znajduje się na kompletnym odludziu, często bez asfaltowej drogi dojazdowej, bez dostępu do komunikacji publicznej, daleko od centrów handlowych, najmniejszego sklepu czy przychodni.

Warto też popytać agencje o nieruchomości pochodzące z przejęć bankowych. Właśnie kryzys gospodarczy spowodował, że wiele domów kupionych na kredyt zostało przejętych przez banki. O ile w przypadku kupna nieruchomości od właściciela fizycznego (z drugiej ręki) można negocjować cenę nawet w granicach 20 proc., o tyle w przypadku nieruchomości w zasobach banku nie ma o tym mowy. Obowiązuje taka cena, jaką ustanowi bank. Takie nieruchomości są też zazwyczaj puste od wielu lat, więc należy się liczyć z ogromnymi kosztami remontu i wyposażenia.

BEZ NUMERU NIE ANI RUSZ

Bez numeru identyfikacji podatkowej nie zrobi się nic. To pierwszy dokument, który musi zostać wyrobiony jak najszybciej w hiszpańskich odpowiednikach powiatowych komend policji. Samodzielne wyrabianie numeru NIE może potrwać nawet do 2 tygodni. Agencja nieruchomości zaproponuje pomoc w jego wyrobieniu (w 3–4 dni lub tego samego dnia, jeśli zdecydujemy się na zakup nieruchomości za jej pośrednictwem), a nawet zabierze nas na miejsce i odwiezie do domu. Ale przy okazji skasuje za tę usługę nawet 150 euro od osoby. Wyrobieniem numeru NIE powinien zająć się prawnik, który (o ile dobry) nie przekroczy wysokości ustawowych opłat, a te powinny się zamknąć w granicach 90 euro od osoby + opłata bankowa w wysokości 9 euro. Prawnik też nas zabierze na komendę, ale przy okazji wyrobi niezbędny dokument tego samego dnia bez żadnego „ale”. Bez numeru NIE nie ma mowy o telefonie komórkowym, nawet na kartę, a i przy ostatecznym podpisaniu kontraktu może się okazać, że oferta jest daleka od tego, do czego jesteśmy przyzwyczajeni w domu.

Konto w banku też jest niezbędne. Nie wszystkie banki prowadzą operacje w językach obcych, należy więc poszukać takiego, który będzie nam odpowiadać (największą popularnością cieszy się bank Sabadell), a potem przejrzeć jego ofertę. Do otworzenia podstawowego konta potrzebny jest paszport. W niektórych przypadkach także numer NIE (lub dokument potwierdzający złożenie wniosku o jego przyznanie) i adres zamieszkania lub tymczasowego przebywania. Z tym może być nieco trudniej jeszcze przed wyjazdem do Hiszpanii, ponieważ bardzo często szczególnie w okolicach sezonu nie ma dostępnych żadnych mieszkań czy domów na krótkoterminowy wynajem, czyli na kilka miesięcy. Prawo hiszpańskie jest tak skonstruowane, że właścicielom nieruchomości po prostu nie opłaca się odnajmować ich na kilka miesięcy i najczęściej oferują minimum rok, co oczywiście nie jest potrzebne i wiąże się z niepotrzebnym wydatkiem (nawet 1500 euro za miesiąc). Zdarzają się jednak mieszkania z ostatniej chwili i można trafić na dwupokojowe w centrum miasta za nawet 350 euro miesięcznie.

To samo będzie dotyczyło nas, kiedy już kupimy upatrzone lokum i zdecydujemy się odnajmować je na czas swojej nieobecności. I tu też może się pojawić problem. Każdy z regionów Hiszpanii ma swoje własne prawo (niezależne od ogólnokrajowego), które określa, czy w ogóle możliwe jest odnajmowanie domu lub mieszkania i na jakich zasadach. Wyjątkiem jest Murcja – w tym regionie nie ma żadnych tego typu regulacji prawnych, co jednak nie oznacza, że można robić, co się chce. Nie ma regulacji, więc nie ma opcji odnajmowania pod groźbą kary nawet kilkuset tysięcy euro (!).

Należy też pamiętać, że i aglomeracje mają swoje zasady. Barcelona np. kategorycznie zabrania odnajmowania nieruchomości – władze miasta wysłały nawet listy do mieszkańców z prośbą o, krótko mówiąc, donosy! Przy okazji oferują wynagrodzenie za współpracę. Z kolei Madryt właśnie z tego zakazu zrezygnował, wyczuwając całkiem pokaźne wpływy do kasy miejskiej. Dobrze jest na bieżąco śledzić zmiany w poszczególnych zapisach. Regulacje w regionach, które je mają, są niezwykle precyzyjne, bo określają nawet dokładną wielkość pokoi, łazienek czy kuchni i ich wyposażenia. Te wymogi muszą być spełnione, aby uzyskać odpowiednią licencję. A skąd się wzięły? Wymusza je na lokalnych władzach lobby hotelowe, które po prostu nie życzy sobie konkurencji. Nieruchomość nie tylko więc powinna się nam podobać – jeśli chcemy na niej legalnie zarabiać, cały czas powinniśmy pamiętać o obostrzeniach prawnych.

DROGA DO M4

Interesująca nas nieruchomość najczęściej oferowana jest przez kilka, a nawet kilkanaście agencji. Jest to niemal niemożliwe do sprawdzenia, ale warto skopiować zdjęcie i wrzucić je w Google Image. Prowizje, jakich życzą sobie niektóre agencje za tę samą nieruchomość, mogą wahać się od 3 do nawet 10 tys. euro. Kupujący o tym nie wie, ale okazać się może, że dom, który agencja X sprzedaje za 160 tys. euro, agencja Y oferuje za 130 tys. Rachunek jest prosty. Musimy się też liczyć z innymi kosztami. Prawnik, notariusz, zmiana właściciela w urzędzie, w księgach wieczystych, mediach, wspólnocie (jeśli nieruchomość do niej przynależy), podatek od zakupu nieruchomości i roczny podatek za jej posiadanie (SUMA) mogą sięgnąć nawet 30 tys. euro. Aktualnie podatek od zakupu nieruchomości sięga 10 proc. wartości (w regionie Walencja, choć każdy ma własne stawki podatkowe). Niemniej niektóre kancelarie prawne mogą zażądać większej opłaty, jeśli cena domu przekracza 150 tys. euro. Prawnik jest niezbędny, bo bez niego nie obejdzie się żadna operacja, a przy tym narzuca on odpowiednie tempo. To on sprawdzi, czy nieruchomość nie jest zadłużona lub obciążona hipoteką i czy uregulowane są wszystkie rachunki bieżące. Mało kto wie, że kupując dom lub mieszkanie z hipoteką, nowy właściciel automatycznie zobowiązuje się do spłacania jej (a nawet zaległych rachunków). Tego agenci najczęściej nie mówią.

REMONTOWAĆ, ALE UWAŻAĆ

Planując remont, zazwyczaj szukamy stron internetowych. Te są jednak moderowane i najczęściej pojawiają się na nich wyłącznie pozytywne opinie (o ile taka opcja jest udostępniona). Bezlitosny jest za to Facebook, i to tu należy szukać stron poświęconych najróżniejszym rzemiosłom w wybranym regionie. Nierzetelni i nieuczciwi usługodawcy bardzo szybko zostaną zdemaskowani. Zaleca się zaproszenie kilku specjalistów od planowanych prac – choćby po to, by wycenili usługę. Nie wszyscy Hiszpanie mówią choćby po angielsku, więc tu też trzeba być ostrożnym.

Irytujące, ale nieuniknione jest też wysłuchiwanie, że np. nie tylko trzeba zmienić kurek węża ogrodowego, ale i rury, bo „z pewnością są skorodowane, a my zrobimy to szybko i tanio”. Straszenie niemal zawaleniem się wszystkiego, jeśli nie zrobimy tego i tamtego, jest powszechne, i oczywiście fachowiec od malowania może znać się na wszystkim. Trzeba to przemilczeć lub po prostu powiedzieć, że mamy już inną osobę, która się tym „problemem” zajmie. Rzecz jasna wszyscy są najtańsi, najlepsi i najdokładniejsi w swoim fachu. Często okazuje się inaczej, ale to ryzyko, z którym należy się liczyć. Absolutnie nie wolno pozwolić na dodanie żadnych dodatkowych prac, jeśli ich zakres i budżet zostały określone z góry.

Wyposażenie domu czy mieszkania to zupełnie inna historia. Trzeba pamiętać, że w sierpniu większość fabryk jest nieczynna. Fachowiec nie zrobi więc nic do września, podobnie jak sklep nie sprzeda do tego czasu jakiegoś towaru, bo go po prostu nie ma. Fabryka nie pracuje – towar można zamówić, zapłacić za niego, a potem czekać. Dobrze jest przy okazji zwracać szczególną uwagę na promocje. Te są czasami mocno obłożone ramami czasowymi i wiele okazji można przeoczyć. Należy je sprawdzać niemal codziennie, i to na wszystko: łóżko, stół, krzesło, pralkę…

Słynna hiszpańska sjesta od 14.00 do 17.00 (niektóre banki i instytucje pracują tylko do 14.00) może dać się we znaki wszystkim przyzwyczajonym do konkretnego tempa pracy. Nie wolno też zapominać o dodatkowych kosztach, jakie niesie ze sobą wyremontowanie nieruchomości, zainstalowanie linii telefonicznej, internetu, telewizji i samo utrzymanie miesięczne domu czy mieszkania. Usługodawcy bardzo szybko zorientują się, że jesteśmy „nowi”, i nie będą skorzy do upustów.

Gotowi na nowe wyzwanie, przygotowujemy się do przyjmowania gości? Nie tak prędko. Najpierw należy zdobyć licencję. Do wyboru są trzy. Z uzyskaniem wybranej nie powinno być problemów, bo i tak w pewnym momencie zostaniemy sprawdzeni. Licencje wydaje (i odbiera) departament turystyki regionu, do którego się wprowadziliśmy. Tu należy jednak liczyć się z barierą językową, ponieważ kilkustronicowe zasady i równie długi wniosek opublikowane są po hiszpańsku. Tłumaczenie (bardzo zalecane) może być niezwykle kosztowne, niemniej są sposoby na poradzenie sobie z tą niedogodnością (bank Sabadell oferuje kilka tłumaczeń na angielski w roku za otworzenie konta). Przyznanie licencji wiąże się z wieloma obostrzeniami. Zaczynając od stałego podatku, płaconego co miesiąc niezależnie od tego, czy pokoje są wynajęte czy nie, po wymóg używania numeru licencji wszędzie, gdzie reklamujemy możliwość zamieszkania pod naszym dachem. Z biurokracją trzeba jednak sobie poradzić, zaciskając zęby. Finał starań o własne M4 może być całkiem blisko. Droga do niego wymaga jedynie nieziemskiej cierpliwości.

– Człowiek budzi się rano – słońce, wszędzie uśmiechy. Kto by chciał marnować czas i energię na skakanie sobie do gardeł i użeranie się ze wszystkimi i o wszystko? Granice są otwarte i tu naprawdę życie jest zupełnie inne. Piękniejsze – mówią mi Polacy, którzy zdążyli już osiąść w nowej ojczyźnie. Jeśli ktoś spragniony jest niemal 365 dni słońca w roku, lazurowego morza, najczystszych plaż w Europie, temperatur przekraczających niekiedy 40 stopni, to Hiszpania z pewnością jest krajem, w którym warto zainwestować i być może nawet na tym zarobić. Dopóki się to jeszcze opłaca.

 

Filip Cuprych

Dane zawarte w artykule zgodne ze stanem na sierpień 2016.

 

 

Gazetka 157 – grudzień 2016