27 maja 2019 r. prezydent RP podpisał ustawę z 26 kwietnia 2019 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw, co oznacza zmiany w sposobie zbywania i nabywania nieruchomości rolnych. Ustawa wejdzie w życie 14 dni od publikacji w Dzienniku Urzędowym RP.
Dotychczasowe zasady nabywania nieruchomości rolnych
Na dzień przygotowania niniejszego artykułu, aby kupić nieruchomość rolną bez konieczności spełniania rygorystycznych wymogów, czyli w tzw. swobodnym obrocie, jej powierzchnia nie może przekraczać 0,3 ha. Możliwość zakupu nieruchomości rolnej przekraczającej wskazaną powierzchnię zarezerwowana jest, poza wyjątkami wskazanymi w ustawie, rolnikowi indywidualnemu, czyli osobie fizycznej, będącej właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia rolna nie przekracza 300 ha, posiadającej kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałej w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącej przez ten okres osobiście to gospodarstwo.
Inne osoby, poza wymienionymi w ustawie wyjątkami, aby nabyć nieruchomość o powierzchni większej niż 300 arów, musiały uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR), wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej. O taką zgodę może ubiegać się albo zbywca, albo nabywca nieruchomości rolnej, przy czym konieczne jest spełnienie wyszczególnionych w ustawie przesłanek. Przede wszystkim trzeba wykazać, że nie było możliwości nabycia nieruchomości przez rolnika indywidualnego. Chodzi tu przykładowo o konieczność wywieszenia w izbie rolnej ogłoszenia o sprzedaży działki. Brak zgłoszenia się chętnego rolnika indywidualnego uważa się za wystarczający powód uzasadniający sprzedaż ziemi nierolnikowi. Konieczne jest również uzyskanie od nabywcy tzw. rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej, czyli poręczenia, że dana osoba będzie należycie wykonywać działalność rolniczą. Ponadto nabycie nieruchomości nie może prowadzić do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.
Wskazanej zgody KOWR, a co za tym idzie – wypełnienia powyższych wymogów, nie muszą uzyskiwać następujące osoby: osoby bliskie zbywcy, jednostki samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, kościoły i związki wyznaniowe oraz parki narodowe, gdy nabywają na cele związane z ochroną przyrody. Ponadto zgoda KOWR nie jest potrzebna w przypadku nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia lub zapisu windykacyjnego. Spadkobierca nie musi być rolnikiem indywidualnym ani wykazywać, że wskutek dziedziczenia nieruchomości rolne w jego posiadaniu nie przekroczą 300 ha. Wyjątek stanowi tu dziedziczenie testamentowe. Jeżeli osobą dziedziczącą w drodze testamentu nie jest rolnik indywidualny, KOWR może wykonać tzw. prawo wykupu. Polega ono na złożeniu przez KOWR oświadczenia o nabyciu nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej. Osoba, względem której wykonywane jest prawo wykupu, nie może się temu w żaden sposób sprzeciwić. Skutkiem oświadczenia jest nabycie przez KOWR do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa nieruchomości rolnej bez potrzeby zawierania jakiejkolwiek umowy.
Poza obowiązkiem uzyskania zgody od KOWR drugą ważną instytucją regulowaną przez ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego jest prawo pierwokupu. Jego istotą jest zapewnienie dzierżawcy lub KOWR pierwszeństwa kupna oznaczonej rzeczy na wypadek jej sprzedaży. Oznacza to, że w przypadku zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości rolnej pomiędzy zbywcą a nierolnikiem chcącym nabyć działkę o powierzchni przekraczającej 0,3 ha, KOWR może skorzystać z prawa pierwokupu i udaremnić transakcję w ten sposób, że zamiast nierolnika działkę za tę samą cenę nabędzie KOWR. Prawo to jest wyłączone tylko jeżeli nabywcą nieruchomości jest jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa lub osoba bliska zbywcy.
Ostatnią regulacją, o której warto wspomnieć z uwagi na przeprowadzone sprawy, jest ciążący na nabywcy nieruchomości obowiązek osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat. W przypadku zaprzestania prowadzenia gospodarstwa w tym czasie KOWR może wystąpić o przejęcie nieruchomości. Ponadto w tym okresie nieruchomość nie może zostać zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Jedyną drogą w przypadku chęci przeniesienia własności tak nabytej nieruchomości jest wystąpienie do sądu z wnioskiem o wyrażenie zgody na dokonanie zbycia lub oddania nieruchomości w posiadanie innym podmiotom przed upływem 10 lat. Niestety i w tym wypadku wniosek został obostrzony ustawowym wymogiem – sąd wyrazi taką zgodę jedynie, jeżeli konieczność jej zbycia wynika z przyczyn losowych, niezależnych od nabywcy.
Nowe zasady nabywania nieruchomości rolnych
Omawiana nowelizacja ustawy wprowadziła swoiste ułatwienie dla osób chcących zamieszkać na wsi, przede wszystkim zmianie uległ rozmiar powierzchni nieruchomości rolnej, z którym związane są wszystkie wymienione obowiązki. Powyższa regulacja dotyczy również działek rolniczych położonych w granicach miast. Od momentu publikacji nowej ustawy nierolnik, w sposób swobodny, będzie mógł nabyć nieruchomość rolną do 1 ha ziemi. Oznacza to, że nabycie działki o powierzchni większej niż dotychczasowe 0,3 ha, lecz nie większej niż 1 ha, będzie wolne od obowiązku uzyskania zgody KOWR. Jednak nadal konieczne będzie wykazanie braku możliwości sprzedaży ziemi rolnikowi indywidualnemu, nadal w przypadku ziemi powyżej 1 ha będzie trzeba uzyskać zgodę KOWR, nadal również będzie obowiązywał pierwokup. Zmianie ulegnie jedynie dotychczasowy obowiązek dawania przez nabywcę rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej – ustawa zastąpi go wymogiem zobowiązania się przez nabywcę do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości oraz wymogiem uzyskania opinii dotyczącej zamierzonej działalności rolniczej, wydanej przez właściwy wojewódzki ośrodek doradztwa rolniczego.
Przedstawione powyżej zasady odnosić się będą nie tylko do nabycia nieruchomości w drodze umowy kupna-sprzedaży, ale również do:
- podziału majątku wspólnego w wyniku rozwodu,
- postępowania egzekucyjnego i upadłościowego,
- zniesienia współwłasności,
- podziału, przekształcenia lub łączenia spółek.
Drugiej pozytywnej zmiany można dopatrzeć się w przepisie dotyczącym obowiązku osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nieruchomość rolna. Został on skrócony z 10 do 5 lat, co znacznie ułatwi nabywcom dalsze rozporządzanie nabytą nieruchomością.
Poszerzeniu uległ również katalog podmiotów zaliczanych do tzw. osób bliskich rolnikowi. Osoby te będą mogły swobodnie kupować działki rolne, nawet nie mając kwalifikacji do prowadzenia gospodarstwa. Do tej gruby będą zaliczani:
- rodzeństwo rolnika,
- dzieci rodzeństwa,
- małżonek,
- zstępni (potomkowie: dzieci, wnuki, prawnuki),
- wstępni (przodkowie: rodzice, dziadkowie, pradziadkowie),
- osoby przysposabiające i przysposobione,
- rodzeństwo rodziców rolnika,
- pasierbowie rolnika.
W związku z powyższym nie da się nie zauważyć, że nadchodząca nowelizacja nie dokonuje rewolucyjnej zmiany w zakresie możliwości swobodnego obrotu nieruchomościami rolnymi przez osoby nie będące rolnikami, jednak pewne zliberalizowanie niektórych postanowień ustawy będzie sprzyjało swobodniejszym zakupom działek rolnych i obrotowi ziemią.
Agnieszka Hajdukiewicz
radca prawny
www.kancelariahajdukiewicz.com
tel. 0048 504 078 866
Fot. fotolia
Podstawa:
- Ustawa z 11.04.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego,
- Ustawa z 26.04.2019 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw,
- Ustawa z 14.04.2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz zmianie niektórych ustaw.
Gazetka 183 – lipiec/sierień 2019
