Budowa budynku to duży wydatek finansowy, ale i wymagający proces, podlegający wielu regulacjom prawnym i administracyjnym na każdym etapie inwestycji. Sam proces projektowy i administracyjny wymaga czasu, więc jeżeli chcielibyśmy zacząć prace budowlane w sprzyjającym okresie roku, powinniśmy o tym pomyśleć już teraz. Niewielu wie, które dokładnie czynności dopuszczają obowiązujące przepisy, a które są zabronione. Najbardziej kosztowna i ciągle niezwykle powszechna jest samowola budowlana. Każdego roku władze Brukseli wydają ok. 800 oświadczeń o przestępstwach budowlanych z nią związanych! Ale może od początku.fot. fotolia

Pozwolenie na budowę – kiedy jest niezbędne i jak je uzyskać?

Chcąc budować zgodnie z przepisami i ustrzec się posądzenia o samowolę budowlaną, powinniśmy się odpowiednio wcześniej ubiegać o pozyskanie z urzędu decyzji o pozwoleniu na budowę. Jest ono niezbędne nie tylko w przypadku prac związanych z budową całkowicie nowego budynku, ale także remontem istniejącego oraz zmianami w jego wnętrzu lub bezpośrednim otoczeniu. Aby uzyskać zgodę z urzędu, należy złożyć odpowiedni wniosek, co wiąże się z koniecznością załączenia do zgłoszenia projektu architektonicznego sporządzonego i podpisanego przez architekta. To dlatego współpraca z architektem jest niezbędna już na wczesnym etapie większości prac budowlanych.

Zgody na budowę wymagają wszystkie prace konstrukcyjne i rozbiórkowe, renowacje, przekształcenia oraz zmiany przeznaczenia budynku. W praktyce oznacza to, że konieczność uzyskania pozytywnej decyzji władz regionu przed rozpoczęciem jakichkolwiek robót stanowi ogólnie przyjętą regułę. Tylko w wyjątkowych przypadkach możemy zostać zwolnieni z tego obowiązku. W Belgii warunki przyznawania zgody na budowę oraz zakres prac, których ona dotyczy, określone są przez CoBAT (art. 98).

Prace wymagające w Belgii pozwolenia na budowę:

Niektóre działania budowlane zwolnione są z obowiązku pozyskania pozwolenia na budowę. Te „drobne prace” powszechnie określa się w przepisach jako „czyny i dzieła drugorzędnego znaczenia”. Można je znaleźć w rozporządzeniu władz prowincjonalnych, np. Regionu Stołecznego Brukseli.

Wniosek o pozwolenie na budowę

Wniosek wraz z niezbędnymi załącznikami składamy w odpowiednim urzędzie. Terminy, w jakich powinny być wydawane zezwolenia na budowę, ustala CoBAT. Termin zawiadomienia o ostatecznej decyzji o udzieleniu lub odmowie wydania pozwolenia na budowę ustala się od daty potwierdzenia złożenia w urzędzie kompletnego wniosku wraz z załącznikami. Jeżeli strona nie otrzyma potwierdzenia złożenia wniosku lub powiadomienia o brakach formalnych w ciągu 30 dni od dnia złożenia go w urzędzie, terminy naliczane są od 31. dnia złożenia wniosku. Terminy różnią się w zależności od przedmiotu aplikacji i w zależności od różnych działań lub wydarzeń, na które składa się wniosek o pozwolenie.

Terminy rozpatrywania wniosków ustalane są przez CoBAT i liczone w dniach kalendarzowych. Naliczanie rozpoczyna się od następnego dnia po otrzymaniu wniosku (chyba że CoBAT przewiduje inny termin). Dzień podjęcia decyzji musi zawierać się w określonych terminach, ale jeżeli przypada na sobotę, niedzielę lub dzień obchodów święta państwowego, termin przesuwa się na następny dzień roboczy. Czas badania sprawy wniosku i powiadomienia o ostatecznej decyzji waha się od 45 do 120 dni. Termin ten nie zawiera czasu potrzebnego do realizacji pierwszego etapu, czyli sprawdzenia kompletności złożonej dokumentacji (30 dni). Jeśli wydanie decyzji wymaga konsultacji, czas rozpatrywania wniosku może zostać zmieniony. Wydłużenie okresu oczekiwania nastąpi także w przypadku, gdy będzie konieczne stworzenie raportu oddziaływań i badania wpływu.

Terminy dla wnioskodawców prywatnych zależą od charakteru złożonej aplikacji i są następujące:

Istnieją także dodatkowe czynniki mające wpływ na długość okresu oczekiwania na podjęcie decyzji przez władze. Przykładowo mogą to być:

Po otrzymaniu pozwolenia na budowę i po uprawomocnieniu się decyzji można przystąpić do rozpoczęcia prac budowlanych. Wszystkie inne prace, czyli te rozpoczęte przed uzyskaniem pozwolenia lub prowadzone bez zamiaru jego pozyskania mimo wymogu uzyskania takiej decyzji, traktowane będą jako samowola budowlana.

Czym jest samowola budowlana?

To wszystkie prace i działania budowlane przeprowadzone bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia o rozpoczęciu prac budowlanych. Chodzi również o wszelkie zmiany w istniejących obiektach. Wiele postępowań sądowych jest związanych właśnie z przypadkami prac nad modernizowaną i przebudowywaną architekturą. Właściciele nieruchomości często nie są nawet świadomi, że ich postępowanie jest niezgodnie z prawem. Wydawać się może, że jeżeli budynek już stoi, mamy prawo bez ograniczeń decydować o jego użytkowaniu oraz ewentualnych przekształceniach. Nic bardziej mylnego. Zmiana podziału lokali, powiększenie budynku o kolejne lokale mieszalne, zwiększenie istniejącej przestrzeni mieszkaniowej, a nawet dobudowa tarasu – wszystko to związane jest z koniecznością pozyskania odpowiednich pozwoleń i opinii. To, jakie decyzje i pozwolenia są konieczne do realizacji konkretnych inwestycji, regulują obowiązujące w danym regionie przepisy budowlane. Podobnie jak w każdym innym aspekcie prawa niewiedza, nieznajomość aktualnych przepisów lub nieintencjonalne ich łamanie nie są wytłumaczeniem ani czynnikiem łagodzącym w przypadku wszczęcia postępowania. Podejmując się prac, inwestor powinien postępować rozsądnie i zgodnie z prawem.

Samowole budowlane jako przestępstwa są kierowane do prokuratury. Ta może zdecydować, że bezzwłocznie należy:

Od 1 sierpnia 2014 r. zaczęło obowiązywać zarządzenia zmieniające przepisy CoBAT, zgodnie z którym prokuratura może samodzielnie ścigać sprawcę wykroczenia budowlanego albo wycofać się na rzecz władz regionalnych. Aby tak się stało, konieczne jest zawarcie porozumienia pomiędzy właścicielem nieruchomości a władzami regionu. Około 45 proc. naruszeń przepisów budowlanych w regionie Brukseli jest rozwiązywane właśnie w taki sposób. Wiąże się to jednak z koniecznością całkowitego przyznania się inwestora do pogwałcenia przepisów oraz jego zgodą na wszystkie wymagania urzędu.

Legalizacja prac, które przeprowadzono bez pozwolenia na budowę

Wszystkie prace budowlane związane z ingerencją w formę budynku lub zmianą jego przeznaczenia wymagają odpowiedniego zezwolenia od regionalnych władz. Wszczęcie prac pomimo braku pozyskania zgody z urzędu traktowane jest jak przestępstwo, ale istnieją przypadki, w których prawo w Belgii dopuszcza możliwość wydania pozwolenia już po zakończeniu prac. Dotyczy to jednak tylko budynków, które spełniają wszystkie poniższe warunki konieczne:

Wydanie pozwolenia odbywa się na podobnych zasadach jak przed budową. Decyzja jest podejmowana na wniosek właściciela, który opiera się na komplecie dokumentacji architektonicznej oraz szeregu opinii branżowych na temat powstałego budynku. Jeżeli jesteśmy świadomi samowoli budowlanej w naszym budynku, lepiej zawczasu ubiegać się o legalizację, niż potem ponosić odpowiedzialność karną i finansową za złamanie przepisów.

Jeżeli planują państwo budowę, remont lub rozbudowę istniejącego budynku, należy zawczasu skonsultować tę sprawę z architektem. Zyskają państwo pewność, że jeżeli inwestycja wymaga uzyskania pozwoleń, zostaną dopełnione wszelkie formalności i nikt nie posądzi państwa o samowolę budowlaną. Doświadczony architekt znający panujące przepisy dopilnuje, by wszystkie wymogi zostały spełnione. Projektanci biura D44 od wielu lat współpracują z inwestorami w Belgii i w rzetelny sposób poprowadzili już dziesiątki inwestycji budowlanych oraz sfinalizowali wiele procesów administracyjnych związanych z pozyskaniem pozwolenia na budowę. Dzięki temu mogą się okazać bardzo pomocni w przypadku planowanej przez państwa inwestycji. Prosimy o kontakt na adres mailowy: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.. Zapraszamy również do odwiedzenia strony internetowej: www.d44.be.

 

 

Agnieszka Gansiniec, Dorota Kozioł

 

 

Gazetka 185 – październik 2019