Uproszczona i bezpłatna legalizacja starej samowoli budowlanej (cz. II)

Samowola budowlana to według polskiego prawa budowlanego budowa obiektu lub jego części bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę lub bez wymaganego zgłoszenia, albo budowa obiektu lub jego części mimo wydania przez organ sprzeciwu do złożonego zgłoszenia.

Samowoli budowlanych jest całkiem dużo – właściciele nieruchomości w trakcie budowy lub remontu odstępują od zaakceptowanego przez odpowiedni urząd projektu budowlanego, zmieniając koncepcję inwestycji. Często nie wiedzą, że w ten sposób naruszają zasady prawa budowlanego. Czasem też po latach dokonują zmian w budynku – nielegalnie dobudowują piętra domu jednorodzinnego, tarasy, garaże, domki letniskowe, obiekty gospodarcze o powierzchni powyżej 35m2 itd.

Ujawnienie przez nadzór budowlany samowoli budowlanej zwykle jest poważne w skutkach. Karą może być nakaz rozbiórki obiektu, ale też postępowanie sądowe kończące się grzywną, ograniczeniem wolności lub nawet karą więzienia do dwóch lat.

Niebezpieczeństwa rozbiórki budynku można uniknąć poprzez jego legalizację. Wiąże się to jednak z wysokimi opłatami. Opłata legalizacyjna obliczana jest według wzoru stanowiącego iloczyn stawki opłaty, współczynnika kategorii obiektu budowlanego i współczynnika wielkości obiektu budowlanego. Ostateczna kwota podlega dodatkowo 50-krotnemu podwyższeniu. Stawka opłaty wynosi 500 zł, a współczynniki kategorii i wielkości obiektu budowlanego dobierane są na podstawie załącznika do ustawy. Jeśli samowola dotyczyła obiektu, który nie wymaga pozwolenia na budowę, a tylko zgłoszenia, jest to kwota w wysokości od 2500 do 5000 zł. Legalizacja budynku, którego postawienie wymaga pozwolenia na budowę, jest znacznie droższa, i tak za legalizację domu jednorodzinnego stawka wynosi 50 tys. zł. W przypadku budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej stawka będzie jeszcze wyższa. Wybudowanie nielegalnie budynku o kubaturze od 2500–5000 m3 będzie wiązało się z opłatą legalizacyjną ponad 500 tys. zł.

Właściciele budynków nielegalnie postawionych lub rozbudowanych bez pozwolenia na budowę, w obawie przed tak wysokimi kosztami legalizacyjnymi, ukrywali więc fakt samowolnych działań budowlanych. Dlatego w znowelizowanej ustawie z 13 lutego 2020 r. o zmianach w prawie budowlanym wprowadzono możliwość bezpłatnej legalizacji samowoli budowlanej obiektu, jeśli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat, oraz uproszczono ścieżkę legalizacyjną.

Autorzy zmian do ustawy wskazywali, że w Polsce istnieje i jest użytkowanych wiele obiektów samowolnie wybudowanych przed wieloma laty, co do których organy nadzoru budowlanego nie mają wiedzy (a tym samym nie mogły podjąć przewidzianych w prawie budowlanym działań). Co za tym idzie, ich właściciele pomijają stosowanie przepisów zapewniających utrzymanie budynków w prawidłowym stanie technicznym, zapewniającym bezpieczne użytkowanie. Takie postępowanie może prowadzić do stworzenia zagrożenia w obiektach, które nie są poddawane okresowym kontrolom.

Nowa procedura powinna zachęcić właścicieli do legalizacji starych samowoli budowlanych, co pozwoli uregulować stan prawny obiektów i zwiększyć ich bezpieczeństwo (zalegalizowanie obiekty podlegają okresowym kontrolom). Rozwiązanie będzie dotyczyć tylko obiektów, co do których nie zostało dotąd wszczęte postępowanie administracyjne w sprawie samowoli budowlanej. Legalizacja samowoli budowlanej według uproszczonej procedury będzie polegała na zawiadomieniu przez właściciela o zakończeniu budowy (art. 49f ust. 1), wobec którego organ nadzoru budowlanego nie wniesie sprzeciwu. Niewniesienie sprzeciwu uprawniałoby do użytkowania obiektu budowlanego (art. 49h ust. 1). Głównym wymogiem legalizacji byłoby dołączenie do zawiadomienia o zakończeniu budowy:

  1. oświadczenia o posiadanym prawie od dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
  2. oświadczenia o terminie zakończeniu budowy,
  3. inwentaryzacji powykonawczej oraz ekspertyzy technicznej.

Zgodnie z tą procedurą legalizacja samowoli budowlanej polegającej na budowie obiektu budowlanego będzie możliwa bez konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej. W przypadku tej procedury rola organu nadzoru budowlanego będzie się ograniczać jedynie do sprawdzenia warunku dotyczącego braku wszczęcia postępowania w sprawie budowy takiego obiektu oraz kompletności dołączonych dokumentów, w tym ekspertyzy technicznej, z której ma wprost wynikać, czy obiekt ten nadaje się do użytkowania (zwłaszcza czy nie stwarza zagrożenia życia lub zdrowia ludzi). Organ będzie dodatkowo badał spełnienie warunku co do terminu zakończenia budowy, czyli czy od jej ukończenia upłynęło przynajmniej 20 lat.

W uproszczonej procedurze legalizacyjnej organ nie będzie badał zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani z innymi aktami prawa miejscowego. Procedura uproszczona nie jest pozbawiona ewentualności otrzymania nakazu rozbiórki obiektu budowlanego. Decyzja taka zostanie jednak wydana tylko w przypadku:

  • nieprzedłożenia dokumentów legalizacyjnych w wyznaczonym terminie,
  • niewykonania w wyznaczonym terminie postanowienia nakładającego obowiązek uzupełnienia dokumentów legalizacyjnych,
  • gdy z ekspertyzy technicznej wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego stwarza zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi lub nie pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego.

Po przejściu powyżej procedury właściciel nielegalnie wybudowanego budynku otrzyma decyzję legalizacyjną, która stanowi podstawę do użytkowania obiektu budowlanego, a więc nie będzie konieczne ubieganie się o uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

 

Agnieszka Hajdukiewicz

radca prawny

tel.: 0048 504 078 866

www.kancelariahajdukiewicz.com

 

 

Na podstawie:

- Ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1186 ze zm.),

- Ustawy z 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw,

- www.biznes.gov.pl

 

 

Gazetka 197 – grudzień 2020