Od 2019 r. postępuje w Polsce eliminacja użytkowania wieczystego na rzecz prawa własności do nieruchomości. Ustawa z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe spowodowała przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we własność z mocy prawa od 1 stycznia 2019 r. Nie była to pierwsza po 1989 r. regulacja pozwalająca na przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności, ale pierwsza, która dokonywała tego z mocy prawa (bez składania odrębnych wniosków przez użytkowników wieczystych).

Należy podkreślić, że nieruchomościami, które uległy takiemu przekształceniu, były nieruchomości zabudowane wyłącznie:

  1. budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi,
  2. budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub
  3. o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

W przypadku kiedy na dzień 1 stycznia 2019 r. nieruchomość była zabudowana budynkami mieszkalnymi oraz obiektami o innej funkcji niż mieszkaniowa, to przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności mogło nastąpić po wydzieleniu części nieruchomości zabudowanej budynkami mieszkalnymi oraz ewentualnie innymi obiektami umożliwiającymi korzystanie z budynków mieszkalnych. Przekształcenie następowałoby wówczas z dniem założenia księgi wieczystej dla tej nieruchomości lub wyłączenia z istniejącej księgi wieczystej gruntu niepodlegającego przekształceniu.

Tak więc ustawa z 20 lipca 2018 r. nie obejmowała przedsiębiorców, czyli osób fizycznych bądź prawnych, których przedmiotem działalności gospodarczej było komercyjne korzystanie z nieruchomości (prowadzenie na niej działalności usługowej lub też sprzedaż deweloperska).

Mając na uwadze dalsze uwalnianie użytkowania wieczystego na rzecz własności, pod koniec lipca br. do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów wpisana została informacja o rozpoczęciu prac nad nowelizacją ustawy o gospodarce nieruchomościami. Celem tej nowelizacji ma być umożliwienie nabycia prawa własności użytkownikom wieczystym gruntów wykorzystywanych na cele inne niż mieszkaniowe, w tym przedsiębiorcom, z uwzględnieniem reguł odpłatności zastosowanych w ramach instytucji uwłaszczenia z mocy prawa.

Projektodawca dodaje, że „proponowane rozwiązanie polega na zastosowaniu mechanizmów rynkowych przy ustalaniu ceny nabycia prawa własności gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego, w tym w szczególności gruntów wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej. Przyjęcie projektowanych rozwiązań zapewni spójny i sprawiedliwy mechanizm odpłatności za grunt, który w konsekwencji umożliwi ewolucyjne, stopniowe wygaszanie prawa użytkowania wieczystego”.

Ministerstwo Rozwoju dodaje także, że brak wzmocnienia prawa do nieruchomości może stanowić barierę dla przedsiębiorców przed podejmowaniem inicjatywy i działań na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Z tego też względu zapewnienie użytkownikom wieczystym stabilności prawnej jest istotne z punktu widzenia rozwoju przedsiębiorstw, co przełoży się także na wzrost potencjału gospodarczego kraju.

Wśród głosów krytycznych proponowanej nowelizacji wybija się argument odnoszący się do braku przekształcenia wieczystego użytkowania na prawo własności z mocy prawa, czyli w taki sposób, jaki dopuszcza ustawa z 20 lipca 2018 r. Przedsiębiorca, aby uzyskać prawo własności do nieruchomości, z której korzysta jako użytkownik wieczysty, będzie musiał skierować stosowny wniosek do jej właściciela, czyli Skarbu Państwa albo gminy. Właściciel nieruchomości będzie mógł, ale nie musiał, rozpatrzyć pozytywnie prośbę przedsiębiorcy.

Projekt zakłada, że właściciel nieruchomości będzie miał możliwość zaproponowania przedsiębiorcy ceny gruntu w wysokości nie niższej niż 20-krotność dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, ale nie wyższej niż wartość rynkowa gruntu. Mechanizm przekształcenia ma funkcjonować w ramach wyznaczonych przez przepisy dotyczące pomocy publicznej.

 

Agnieszka Hajdukiewicz

radca prawny

www.kancelariahajdukiewicz.com

tel: 0048 504 078 866

 

 

Na podstawie:

https://archiwum.bip.kprm.gov.pl/kpr/form/r42811,Projekt-ustawy-o-zmianie-ustawy-o-gospodarce-nieruchomosciami-oraz-niektorych-in.html

 

Gazetka 206 – listopad 2021