Kiedy jest potrzebne i jak je uzyskać?

Rozpoczęcie budowy wiąże się z pozyskaniem odpowiednich pozwoleń w zależności od zakresu planowanych prac. Podstawowym dokumentem niezbędnym do przeprowadzenia większości inwestycji budowlanych jest oczywiście pozwolenie na budowę. Kiedy będzie niezbędne i jak można je uzyskać? Poniżej przedstawiamy, jak kwestie te wyglądają obecnie w regionie Brukseli.

Pozwolenie na budowę to pozwolenie wydane dla budynku, określające jego przeznaczenie, sposób użytkowania, formę zewnętrzną, konstrukcje nośne itp. Są nim objęte także niektóre prace terenowe na obszarze działki. W celu ustalenia, czy dana inwestycja wymaga uzyskania pozwolenia na określone działania lub prace (jak np. budowa, rozbiórka lub zmiana użytkowania budynku, wycięcie dojrzałego drzewa, znaczne zmiany rzeźby terenu, wymiana okna) należy:

  1. Zapoznać się z aktualnym statusem nieruchomości, której ma dotyczyć inwestycja

Jest tylko jedno wiarygodne źródło: wydział planowania w danej gminie. Nie można opierać się wyłącznie na informacjach przekazanych przez poprzedniego właściciela, agenta nieruchomości lub poprzedniego zarządcę. Przede wszystkim należy dowiedzieć się, jak uzyskać dostęp do poprzednich decyzji o pozwoleniu wydanych dla danej nieruchomości. Proces ten różni się w zależności od gminy (np. wymagany jest wcześniejszy kontakt telefoniczny, umówienie się na spotkanie, pisemna umowa z właścicielem nieruchomości i kopia jego dowodu osobistego, opłaty za konsultacje itp.).

Należy pozyskać najbardziej aktualne pozwolenie na budowę, określające najnowsze przeznaczenie czy też sposób użytkowania lokalu oraz jego formę (z widocznymi elewacjami). Po zapoznaniu się z aktualnym pozwoleniem należy sprawdzić, czy obejmuje ono część nieruchomości, której dotyczyć ma inwestycja. Jeżeli nie – trzeba sprawdzić także poprzednie zezwolenia; jeżeli tak – należy wykonać kopię treści pozwolenia i dokumentacji projektowej, na podstawie której zostało wydane. Czasami przydają się też zdjęcia. W przypadku nieruchomości, dla których wydano wiele pozwoleń, warto odnotować datę i przedmiot wszystkich z nich w celu późniejszej weryfikacji.

  1. Określić zakres planowanych prac wymagających pozwolenia na budowę

Przede wszystkim należy sprawdzić, czy którekolwiek z planowanych przez nas działań lub prac są zwolnione z pozwolenia na budowę ze względu na niewielki wpływ na formę i sposób użytkowania nieruchomości oraz ze względu na zgodność z planami zagospodarowania przestrzennego i przepisami. Informacje odnośnie do warunków zabudowy w regionie stołecznym Brukseli są dostępne na stronie BruGIS: https://urbanisme.irisnet.be/cartographie/brugis.

  1. Poprawić, jeśli to konieczne

Kolejnym krokiem jest weryfikacja poprzednich zezwoleń, aby sprawdzić, czy byli właściciele lub dzierżawcy dokonali bez zezwolenia jakichkolwiek zmian go wymagających. Tego rodzaju uchybienia planistyczne (jak np. zmiana przeznaczenia lub użytkowania, zmiana witryny sklepowej lub jej koloru, dodanie komina) muszą zostać naprawione. Należy uzgodnić z poprzednim właścicielem, jak zaradzić sytuacji. Jest to szczególnie ważne, ponieważ niektóre gminy wymagają jednego wniosku obejmującego planowane prace i wszelkie uregulowania poprzednich nieprawidłowości.

Warunki zabudowy i regionalne plany zagospodarowania przestrzennego to świętość. Projekty niezgodne z regionalnymi lub miejskimi przepisami zagospodarowania przestrzennego są po prostu niedozwolone. Nie ma sensu ubiegać się o pozwolenie – na pewno zostanie ono odrzucone. To samo dotyczy nowych biur w obszarach uznawanych za nasycone. Oprócz tego wykonanie niektórych rodzajów działalności gospodarczej, lokalizacja maszyn lub produkcja wymaga również pozyskania odrębnego pozwolenia środowiskowego w odpowiedniej instytucji.

Wniosek o pozwolenie powinien zostać złożony z odpowiednim wyprzedzeniem. Wszelkie prace prowadzone przed uzyskaniem pozwolenia są surowo zabronione i karane wysokimi grzywnami. Dotyczy to zarówno inwestycji związanych typowo z robotami budowlanymi, jak i ze zmianą sposobu użytkowania.

Jak ubiegać się o pozwolenie na budowę?

Zasada jest prosta – należy złożyć jeden jednolity wniosek obejmujący wszystkie zaplanowane działania i prace, ale również na zmiany wymagające uregulowania w stosunku do poprzednich pozwoleń. W niektórych gminach trzeba złożyć osobny wniosek na roboty i prace o limitowanym czasie trwania (np. dodanie znaku). Na stronie https://urbanisme.irisnet.be/lepermisdurbanisme znaleźć można przewodnik, który pomoże przygotować plik aplikacyjny i przesłać go do odpowiedniego organu, a także zrozumieć konkretny proces dla danego typu wniosku (czy wymaga on publicznych konsultacji, komisji planistycznej lub zatwierdzenie przez urzędnika ds. planowania lub straży pożarnej itp.).

Niektóre sprawy wymagają dodatkowych pozwoleń lub uzgodnień. Oto kilka przykładów:

  • Jeśli projekt obejmuje budynek objęty ochroną zabytków, będzie potrzebne tzw. specjalne pozwolenie na budowę. Informację o statusie budynku można uzyskać na platformie BruGIS (patrz mapa „Zabytki i miejsca”, pod „Bruxelles Urbanisme et Patrimoine”).
  • Dla przedsięwzięć uznanych za tymczasowe (np. montaż reklamy) przewiduje się indywidualną formę pozwolenia budowalnego, które wydawane jest na ograniczony czas.
  • Jeśli projekt wymaga zarówno pozwolenia na budowę, jak i pozwolenia środowiskowego 1.A lub 1.B, określany jest jako projekt mieszany. Pewne aspekty lub etapy procesu będą miały zastosowanie tylko do jednego z dwóch wniosków (np. ocena skutków, środki dotyczące reklamy).

Takich sytuacji jest oczywiście więcej, dlatego aby mieć pewność, że proces pozyskania pozwolenia na budowę przebiegnie sprawnie, możliwie szybko i bez zbędnych komplikacji, warto zwrócić się o pomoc do specjalisty. Architekt sporządzający dokumentację projektową dla inwestycji może albo pomóc w przygotowaniu wniosku, albo występować jako nasz pełnomocnik. Jego doświadczenie na pewno pomoże uniknąć ewentualnych pomyłek lub nieścisłości we wniosku o pozwolenie. Jego pomoc będzie również nieoceniona na etapie weryfikacji poprzednich pozwoleń na budowę oraz stanu nieruchomości w celu wskazania ewentualnych niezgodności. Projektanci biura D44 od wielu już lat zajmują się zarówno sporządzaniem kompletnej dokumentacji projektowej, jak i samym procesem pozyskania pozwoleń na budowę. Osoby zainteresowane zapraszamy do kontaktu: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript. oraz do odwiedzenia strony internetowej pracowni: www.d44.be

 

Agnieszka Gansiniec

 

Gazetka 206 – listopad 2021