Chciałbyś komuś jeszcze za życia przekazać nieruchomość (dom, mieszkanie, grunt)? To możliwe, ale darowizna rzeczy nieruchomych podlega w Belgii szczególnym uregulowaniom.

Obowiązkowy akt notarialny

W przypadku darowizny nieruchomości niezbędny jest udział notariusza. Nie można zrobić tego samemu: akt notarialny jest konieczny. W zależności od twojej sytuacji rodzinnej i majątkowej notariusz doradzi ci, jakie rozwiązania są dla ciebie podatkowo najkorzystniejsze.

Podatek od darowizn

Z podatkowego punktu widzenia będziesz podlegać opłatom rejestrowym od dokonanej darowizny. Wysokość podatku ma charakter progresywny i zależy od trzech czynników:

  1. stopnia pokrewieństwa (lub jego braku) między darczyńcą a obdarowanym;
  2. wartości darowanej nieruchomości;
  3. regionu, w którym darczyńca ma miejsce zamieszkania.

Poza opłatami rejestrowymi darowizna nieruchomości wiąże się też z innymi kosztami: formalnościami administracyjnymi w związku z podpisaniem aktu oraz taksą notarialną.

Korzyści podatkowe

Darowizna budynku może zapewnić obdarowanemu pewne korzyści podatkowe, ponieważ podatek od darowizny jest niższy niż podatek od spadku. Podatek od darowizn będzie naliczany od wartości nieruchomości w dniu darowizny, a nie w dniu śmierci darczyńcy (w przeciwieństwie do podatku od spadku). To, co jest dziś przekazane w drodze darowizny, nie będzie już pojawiać się w aktywach majątkowych darczyńcy, ale UWAGA – w Walonii darowana nieruchomość zostanie uwzględniona przy obliczaniu podatku spadkowego, jeżeli darczyńca umrze w ciągu 3 lat od przekazania darowizny. Oznacza to, że wartość otrzymanej w darowiźnie nieruchomości zostanie „fikcyjnie” doliczona do wartości innych składników majątku spadkowego w celu wyliczenia stawki podatku spadkowego należnego od całego majątku spadkowego. Nazywa się to „rezerwą progresywności”. W Brukseli ta zasada została zniesiona dla wszystkich darowizn nieruchomości dokonywanych po 1 stycznia 2016 r. – nie ma znaczenia, że darczyńca umrze w ciągu 3 lat; to, co zostanie przekazane, nie pojawi się już w aktywach spadkowych darczyńcy.

Przykład: Rodzice mają 3 mieszkania i 3 dzieci. Darują każdemu dziecku jedno mieszkanie i płacą podatek od darowizny. Umierają 15 lat później. Dzieci będą musiały zapłacić podatek spadkowy od tego, co odziedziczą po rodzicach, ale mieszkania nie są już częścią majątku (bo zostały przekazane dzieciom). Dzieci będą musiały więc zapłacić mniejszy podatek spadkowy, bo będą opodatkowane od mniejszej wartości spadku. Jeśli jednak rodzice mieszkają w Walonii i umrą w ciągu 3 lat od darowizny, wartość darowanego majątku zostanie uwzględniona przy obliczaniu różnych transz podatku spadkowego.

Darowizna co 3 lata

W pewnych sytuacjach lepsze będzie podarowanie jednej nieruchomości i odczekanie 3 lat przed podarowaniem kolejnej. To tzw. darowizna w transzach. Podatkowo jest to korzystne rozwiązanie, bo nie wpada się automatycznie w wysoki próg podatkowy.

Przykład: Pani Leroy z Brukseli ma kilka nieruchomości, m.in. studio w Ixelles (150 000 euro) i mieszkanie w La Panne (137 500 euro). Ich całkowita wartość szacowana jest na 287 500 euro. Jeśli przekaże ten majątek synowi w drodze spadkobrania, będzie on musiał zapłacić 34 300 euro podatku spadkowego, czyli prawie 12% całkowitej wartości tych dwóch nieruchomości. Dlatego kobieta rozważa darowiznę w ratach. Od darowizny studia w Ixelles jej syn zapłaci 4500 euro podatku od darowizn (obowiązuje go stawka 3%) i koszty aktu notarialnego. Jeśli matka zechce, nadal może przekazać mieszkanie w La Panne 3 lata po pierwszej darowiźnie – w przypadku darowizn w postaci nieruchomości „liczniki są resetowane co 3 lata”. Oznacza to, że jeśli przekażemy drugą darowiznę w krótszym okresie niż 3 lata, kwoty obu darowizn zostaną skumulowane, a podatek od darowizny zostanie w związku z tym obliczony na większej podstawie niż w przypadku rozkładania darowizn co 3 lata. Jeżeli więc pani Leroy podaruje synowi obie nieruchomości w odstępie 3 lat, podatki i koszty notarialne będą znacząco niższe niż ewentualny podatek od spadku. Kobieta obniża w ten sposób podstawę opodatkowania w chwili swej śmierci i zmniejsza progresywność podatków od darowizn, bo za każdym razem odnoszą się one do niższej kwoty, niż gdyby oddała obie nieruchomości za jednym razem. Gdyby jednak pani Leroy mieszkała w Walonii i umarła w ciągu 3 lat od darowizny, darowany majątek zostanie wzięty pod uwagę przy obliczaniu podatku od spadków.

Nie zapomnij jednak, że…

Z podatkowego punktu widzenia rozłożenie darowizn na co 3 lata może być interesujące, ale nie wolno zapominać, że ktokolwiek oddaje jedną ze swoich własności, nieodwołalnie się jej sam pozbawia. Pani Leroy może pewnego dnia pożałować swego gestu, jeśli wejdzie w konflikt z synem lub ten zaciągnie długi. Chcąc mieć pewne gwarancje, może mu zaproponować inne, równie ciekawe opcje podatkowe, jak np. darowizna prawa własności do nieruchomości bez prawa czerpania pożytków (np. z zastrzeżeniem prawa użytkowania). Ponadto lepiej jest podarować jako ostatnią (lub wcale) nieruchomość, która służy jako nasze stałe miejsce zamieszkania. Mieszkania rodzinne są całkowicie zwolnione z podatku spadkowego (lub prawie – dlatego że w Regionie Walonii przewidziany jest pułap 160 000 euro) na rzecz pozostałego przy życiu małżonka lub konkubenta. W tym przypadku ciekawsze może być przekazanie domu rodzinnego w drodze dziedziczenia niż podarowanie go. Notariusz doradzi ci najkorzystniejszą formułę w twojej sprawie.

Wycena budynku i kary

Nie zaniżaj ani nie zawyżaj wartości nieruchomości. Jeśli szacunek zostanie uznany przez organy podatkowe za niewystarczający, możesz ponieść konsekwencje finansowe:

  • W kontekście darowizny, jeśli niedoszacowanie wartości nieruchomości osiągnie lub przekroczy 1/8 zadeklarowanej wartości, organy podatkowe zażądają grzywny, a jej wysokość będzie równa podatkowi, którego udało się uniknąć.
  • Jeżeli niedobór nie przekracza 1/4 deklarowanej wartości, kara to dodatkowo 1/20 podatku, czyli uniknięty podatek +1/20.
  • Jeżeli niedobór przekroczy 1/4, ale nie 1/2 deklarowanej wartości, kara wyniesie dodatkowo 1/10.
  • Jeżeli niedobór przekroczy 1/2, bez przekroczenia całości deklarowanej wartości, kara wyniesie dodatkowo 1/6.
  • Jeżeli niedoszacowanie przekroczy zadeklarowaną wartość nieruchomości, kara wyniesie +25%.

Podsumowując – im bardziej zaniżysz deklarowaną wartość nieruchomości, tym wyższą grzywnę podatkową będziesz musiał zapłacić.

 

Agnieszka Sità

prawnik w ASBL Trampolina,

współpracownik Kancelarii Notarialnej w Brukseli

  1. 0495 28 98 24

 

 

Gazetka 207 – grudzień 2021