czyli kilka słów o pozwoleniu na budowę i samowoli budowlanej

Mieszkasz w Brukseli? Chcesz wybudować lub wyremontować dom? A może już wykonałeś pewne prace? Wstawiłeś nowe okna, przerobiłeś dach, zburzyłeś ścianę nośną lub zabudowałeś taras, tak by powiększyć salon? Tylko że przedtem nie uzyskałeś pozwolenia, bo nie wiedziałeś, że jest konieczne, lub „zapomniałeś”? Bez względu na nieświadomość złamania prawa czy dobrą wolę, niektóre z takich prac wykonanych samowolnie stanowią wykroczenie i mogą nas dużo kosztować – jeśli nie dziś, to na pewno w przyszłości, np. w chwili sprzedaży budynku. Aby uniknąć kłopotliwej sytuacji i przeprowadzić remont lub budowę zgodnie z prawem, najlepiej wcześniej dowiedzieć się, czy należy uzyskać pozwolenie na budowę. A co zrobić w przypadku samowoli budowlanej? Czy da się to jeszcze „naprawić”? Wszystkiego dowiesz się z tego artykułu. Ale po kolei. Czym jest pozwolenie na budowę i kiedy jest konieczne?

Pozwolenie na budowę – kiedy jest niezbędne i jak je uzyskać?

Chcąc budować zgodnie z przepisami i ustrzec się posądzenia o samowolę budowlaną, powinniśmy się odpowiednio wcześniej ubiegać o pozyskanie z urzędu decyzji o pozwoleniu na budowę. Jest ono niezbędne nie tylko w przypadku prac związanych z budową całkowicie nowego budynku, ale także remontem istniejącego oraz zmianami w jego wnętrzu lub bezpośrednim otoczeniu. Aby uzyskać zgodę z urzędu, należy złożyć odpowiedni wniosek, co wiąże się z koniecznością załączenia do zgłoszenia projektu architektonicznego sporządzonego i podpisanego przez architekta. To dlatego współpraca z architektem jest niezbędna już na wczesnym etapie większości prac budowlanych.

Zgody na budowę wymagają wszystkie prace konstrukcyjne i rozbiórkowe, renowacje, przekształcenia oraz zmiany przeznaczenia budynku. W praktyce oznacza to, że konieczność uzyskania pozytywnej decyzji władz regionu przed rozpoczęciem jakichkolwiek robót stanowi ogólnie przyjętą regułę. Tylko w wyjątkowych przypadkach możemy zostać zwolnieni z tego obowiązku. W Belgii warunki przyznawania zgody na budowę oraz zakres prac, których ona dotyczy, określone są przez CoBAT (art. 98).

Prace wymagające w Belgii pozwolenia na budowę:

  • budowa i umieszczenie stałych instalacji na terenie,
  • przekształcenie istniejącej konstrukcji,
  • rozbiórka istniejącej konstrukcji,
  • rekonstrukcja,
  • zmiana przeznaczenia całości lub części nieruchomości (nawet bez konieczności działań budowlanych),
  • zmiana sposobu użytkowania obiektu (zmiana ta musi także figurować na liście przyjętej przez władze),
  • zmiana liczby mieszkań w istniejącym budynku,
  • znaczące zmiany ukształtowania terenu,
  • wycinka lasu,
  • wycinka pojedynczych wysokich drzew,
  • usuwanie lub zmiana roślinności na terenie znajdującym się decyzją władz prowincjonalnych w granicach obszaru chronionego,
  • składowanie na terenie: jednego lub więcej pojazdów; złomu; materiałów i odpadów samochodowych; pojazdów lub przyczep samochodowych przeznaczonych na cele reklamowe; obiektów mobilnych, które można wykorzystać do zamieszkania (przyczepy, samochody kempingowe, namioty).

Niektóre działania budowlane zwolnione są z obowiązku pozyskania pozwolenia na budowę. Te „drobne prace” powszechnie określa się w przepisach jako „czyny i dzieła drugorzędnego znaczenia”. Można je znaleźć w rozporządzeniu władz prowincjonalnych, np. Regionu Stołecznego Brukseli.

Czym jest samowola budowlana

Według definicji, jak już wspominaliśmy, samowola to wszystkie te prace i działania budowlane, które przeprowadzone zostały bez uzyskania wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia o rozpoczęciu prac budowlanych. Należy pamiętać, że konieczność pozyskania pozwoleń i zgłoszenia prac nie dotyczy wyłącznie nowo projektowanych budynków lub ich części – również wszelkie zmiany wprowadzane w istniejących obiektach wymagają stosownych pozwoleń. Wiele postępowań sądowych wiąże się właśnie z takimi przypadkami prac nad modernizowaną i przebudowywaną architekturą. Planowanie urbanistyczne to sprawa zregionalizowana, np. odrębnie dla regionu Brukseli i odrębnie dla Walonii. Jednak każde rozporządzenie – na poziomie województw, ale także gmin w Belgii – warunkuje uzyskanie pozwolenia od wielu aktów i prac (rozbudowa, budowa i rozbiórka).

W przypadku samowoli główny problem właścicieli nieruchomości polega na tym, że często nie są nawet świadomi, że ich postępowanie jest niezgodnie z prawem. Powszechnie panuje przekonanie, że jeżeli budynek już stoi, to możemy bez ograniczeń decydować o jego użytkowaniu oraz ewentualnych przekształceniach. Nic bardziej mylnego. Zmiana podziału lokali, powiększenie budynku o kolejne lokale mieszalne, zwiększenie istniejącej przestrzeni mieszkaniowej, a nawet dobudowa tarasu – wszystko to związane jest z koniecznością pozyskania odpowiednich pozwoleń i opinii. To, jakie decyzje i pozwolenia są konieczne do realizacji konkretnych inwestycji, regulowane jest przez obowiązujące w danym regionie przepisy budowlane.

Podobnie jak w każdym innym aspekcie prawa niewiedza, nieznajomość aktualnych przepisów lub ich nieintencjonalne łamanie nie stanowi żadnego wytłumaczenia, a już na pewno nie jest czynnikiem łagodzącym w przypadku wszczęcia postępowania. Inwestor, podejmując prace, powinien postępować rozsądnie i zgodnie z prawem, dokładnie tak samo jak w każdej innej dziedzinie życia.

Samowole budowlane jako przestępstwa są kierowane do prokuratury. Ta może zdecydować, że bezzwłocznie należy:

  • przywrócić budynek lub lokal do poprzedniego stanu,
  • zrealizować prace, które doprowadzą do akceptacji aktualnego stanu obiektu,
  • wypłacić równowartość zysku kapitałowego nabytego przez nieruchomość w wyniku pracy wykonanej bez pozwolenia na budowę,
  • obciążyć właściciela obiektu karą finansową za wykonanie prac bez pozwolenia.

W regionie Brukseli

 

Reforma Cobat (kodeks planowania przestrzennego Brukseli) przewiduje, że nielegalne działania i prace przedawniają się po 10 latach. Jednak przedawnienie dotyczy wyłącznie karnych skutków przestępstwa. Administracyjnie uregulowanie sprawy pozostaje niezbędne. Oznacza to, że urzędnik nakładający sankcje może nadal nakładać kary administracyjne (od 250 do 100 tys. euro), a w skrajnych przypadkach można nałożyć przywrócenie lokalu do stanu pierwotnego.

Ale uwaga, Cobat rozróżnia dwa rodzaje wykroczeń:

  1. Osoba, która nieświadomie nabywa mienie obciążone przestępstwem, nie może być ścigana. Z drugiej strony stanie się ścigana, jeśli nie zakończy naruszenia w odpowiednim terminie, gdy tylko zostanie o nim poinformowana.
  2. Osoby, które są świadome sytuacji przy nabywaniu mienia, mogą podlegać postępowaniu karnemu. Przestępstwo będzie przedawnione po upływie 10 lat (od zakończenia nielegalnej pracy).

Autor nielegalnych zmian nie może w żadnym wypadku skorzystać z okresu przedawnienia, co nie uniemożliwia mu ubiegania się o zezwolenie na legalizację.

W regionie Walonii

 

Nowy Kodeks Rozwoju Terytorialnego (CoDT) obowiązujący w Walonii przewiduje:

  1. Amnestia przewidziana jest dla spraw przed 1 marca 1998 r. Jeżeli nie zostanie wszczęte żadne postępowanie karne, cywilne lub administracyjne w związku z czynnościami i pracami wykonanymi lub wzniesionymi przed tą datą, właściciel niczym już nie ryzykuje. Amnestia jest udzielana z mocy prawa, ale nie oznacza to, że administracja uwierzy właścicielowi na słowo (co do terminu). Być może będzie musiał przedstawić dowody.
  2. Dwudziestoletni okres przedawnienia w przypadku wydarzeń po 1998 r. „Okres ten ma na celu uregulowanie sytuacji, które pierwotnie były samowolą, ale nie wywołały reakcji ze strony lokalnych mieszkańców lub administracji – upływ czasu prowadzi do automatycznego uregulowania.

Legalizacja prac, które przeprowadzono bez pozwolenia na budowę

Wszystkie prace budowlane związane z ingerencją w formę budynku lub zmianą jego przeznaczenia wymagają odpowiedniego zezwolenia od regionalnych władz. Wszczęcie prac pomimo braku pozyskania zgody z urzędu traktowane jest jak przestępstwo, ale istnieją przypadki, w których prawo w Belgii dopuszcza możliwość wydania pozwolenia już po zakończeniu prac. Dotyczy to jednak tylko budynków, które spełniają wszystkie poniższe warunki konieczne:

  • wszystkie działania i prace wykonane w obiekcie muszą być zgodne z przepisami budowlanymi obowiązującymi w czasie wydawania decyzji,
  • należy wykazać, że obszar działki został zagospodarowany zgodnie z warunkami zagospodarowania terenu dla danego obszaru (np. wysokość budynku, kształt dachu, zachowana linia zabudowy itp.).

Wydanie pozwolenia odbywa się na podobnych zasadach jak przed budową. Decyzja jest podejmowana na wniosek właściciela, który opiera się na komplecie dokumentacji architektonicznej oraz szeregu opinii branżowych na temat powstałego budynku. Jeżeli jesteśmy świadomi samowoli budowlanej w naszym budynku, lepiej zawczasu ubiegać się o legalizację, niż potem ponosić odpowiedzialność karną i finansową za złamanie przepisów.

Jeżeli planują państwo budowę, remont lub rozbudowę istniejącego budynku, należy zawczasu skonsultować tę sprawę z architektem. Zyskają państwo pewność, że jeżeli inwestycja wymaga uzyskania pozwoleń, zostaną dopełnione wszelkie formalności i nikt nie posądzi państwa o samowolę budowlaną. Doświadczony architekt znający panujące przepisy dopilnuje, by wszystkie wymogi zostały spełnione. Projektanci biura D44 od wielu lat współpracują z inwestorami w Belgii i w rzetelny sposób poprowadzili już dziesiątki inwestycji budowlanych oraz sfinalizowali wiele procesów administracyjnych związanych z pozyskaniem pozwolenia na budowę. Dzięki temu mogą się okazać bardzo pomocni w przypadku planowanej przez państwa inwestycji. Prosimy o kontakt na adres mailowy: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.. Zapraszamy również do odwiedzenia strony internetowej: www.d44.be.

Pierwsza godzina konsultacji danej sprawy gratis!

 

Agnieszka Gansiniec, Dorota Kozioł

 

Gazetka 208 – luty 2022