Co trzeba wiedzieć o obowiązkowej dokumentacji sprzedaży i najmu

Sprzedaż nieruchomości to równie poważny krok, co jej zakup. I chociaż mogłoby się wydawać, że zbywanie budynku jest mniej problematyczne niż poszukiwanie odpowiedniego domu do kupna, to ta operacja wymaga równie rozsądnego i przemyślanego przygotowania. W Belgii istnieje coś takiego jak „lista obowiązkowych diagnoz przy sprzedaży”. Nie jest ona co prawda tak obszerna, jak w innych krajach UE, np. we Francji, ale zróżnicowana w zależności od regionu. W Walonii na tej liście – jak na razie – istnieją trzy obowiązkowe pozycje.

  1. Świadectwo charakterystyki energetycznej (Le certificat de performance énergétique – PEB)

W Regionie Walońskim przepisy o charakterystyce energetycznej budynków mają zastosowanie do wszystkich budynków przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem, a także do wszelkich prac budowlanych, przebudowy i przekształceń wymagających uzyskania pozwolenia. Sprzedający (lub właściciel) musi przedstawić oryginał tego zaświadczenia nabywcy lub najemcy nieruchomości najpóźniej w dniu podpisania umowy sprzedaży lub umowy najmu. Jest on również zobowiązany do wskazania klasy energetycznej nieruchomości (stan faktyczny), która waha się od A++ (dom pasywny) do G, co odpowiada bardzo energochłonnemu budynkowi. Podsumowując, certyfikat PEB zawiera zawsze poniższe informacje:

– unikalny kod (numer identyfikacyjny certyfikatu EPB),

– całkowite zużycie energii w kWh na rok,

– jednostkowe zużycie energii w kWh/m² na rok,

– klasa energetyczna (lub „etykieta”).

W przypadku sprzedaży lub wynajmu istniejącej nieruchomości charakterystyka energetyczna PEB musi zostać sporządzona przez podmiot certyfikujący PEB, natomiast w przypadku remontu, zmiany sposobu użytkowania lub dla nowej budowy, na potrzeby uzyskania pozwolenia na budowę, certyfikat może być przygotowany przez tzw. un responsable. Bardzo często robi to architekt odpowiedzialny za pozwolenie na budowę. Istnieje zatem wstępny PEB, związany z dokumentacją projektową, i ostateczny PEB, wykonywany po zakończeniu prac. W obu przypadkach metody obliczeniowe są zupełnie inne.

Istnieją wyjątki, kiedy certyfikat PEB nie jest obowiązkowy. Tak jest np. w przypadku sprzedaży budynku, którego budowa wciąż trwa. Certyfikat nie jest również obowiązkowy dla budynku nieprzeznaczonego do zamieszkania, ze względu na funkcję lub jego stan (jeśli jest w stanie ruiny, do rozbiórki itp.). Mówiąc prościej, istniejące lub nowe budynki mieszkalne muszą być certyfikowane, podczas gdy budynki niemieszkalne, takie jak biura, szkoły i firmy – nie. W razie jakiekolwiek wątpliwości wszystkie informacje można znaleźć na stronie internetowej Regionu Walońskiego: www.energie.wallonie.be.

Brak aktualnego, kompletnego certyfikatu PEB przy sprzedaży lub wynajmie domu wiąże się z karą finansową. W Regionie Walońskim kara wynosi 2 euro za m³ kubatury nieruchomości, przy kwocie minimum 250 euro. Dla przykładu, kubatura typowego domu wynosi od ok. 300 do 400 m³. Jest to zatem, w przypadku nieprzestrzegania przepisów, równoznaczne z grzywną w wysokości od 600 do 800 euro, co jest droższe niż uzyskanie certyfikatu PEB, którego cena to ok. 250–400 euro (z podatkiem).

Brak ważnego certyfikatu PEB zawsze stanowi naruszenie, które może skutkować dodatkowo karą administracyjną w wysokości 1000 euro. Niedopełnienie obowiązku związanego z formą dokumentu jest sankcjonowane stałą grzywną administracyjną w wysokości 500 euro. Wreszcie, uchybienie obowiązkowi związanemu z przekazaniem świadectwa PEB jest sankcjonowane stałą grzywną administracyjną w wysokości 500 euro. Dlatego unikanie sporządzania charakterystyki przed sprzedażą po prostu się nie opłaca.

Klasa energetyczna obiektu jest coraz częściej elementem kryteriów wyboru nieruchomości dla większości klientów w Belgii. Jest to ważny czynnik przy podejmowaniu decyzji o zakupie lub wynajmie. Oczywiście zdajemy sobie sprawę z tego, że wyniki mogą być losowe, w zależności od sposobu przetwarzania danych w programach używanych do obliczania różnych BEP. Bardzo często brak dokładnej wiedzy na temat użytego materiału obniża znacznie poszczególne parametry i przez to silnie wpływa na końcowe wyniki. W tym kontekście ważną funkcję pełni również pośrednik w obrocie nieruchomościami. Jego rolą jest dogłębne zapoznanie się z dokumentacją budynku, w tym związaną z użytymi materiałami, a tym samym zobiektywizowanie danych, które mogą obniżyć lub zwiększyć wartość nieruchomości.

  1. Kontrola instalacji elektrycznej

W 1981 r. rząd belgijski opublikował, na mocy dekretu królewskiego, Ogólne przepisy dotyczące instalacji elektrycznych (RGIE), które określają warunki techniczne i warunki umożliwiające zagwarantowanie bezpieczeństwa osób i mienia poprzez użytkowanie instalacji elektrycznej w sposób bezpieczny. Od 1 lipca 2008 r. przy sprzedaży „lokalu”, czyli wszystkich domów, mieszkań, lokali lub zespołów lokali wykorzystywanych jako mieszkanie dla jednej lub więcej osób mieszkających w rodzinie lub społeczności, właściciel-sprzedający musi posiadać udokumentowanie odbioru instalacji elektrycznej niskiego napięcia, jeżeli lokal jest wyposażony w starą instalację elektryczną, która od 1 października 1981 r. nie została poddana żadnym większym modyfikacjom ani znaczącej rozbudowie, lub jeżeli lokal ten jest wyposażony w instalację, która została zmodyfikowana lub rozszerzona, ale której część datowana przed 1 października 1981 r. nie została sprawdzona.

Sprzedający jest zobowiązany do przedstawienia aktualnego protokołu z kontroli instalacji elektrycznej wraz z określeniem dokładnej daty tej kontroli. Celem jest przekazanie kupującemu jasnego i rzetelnego obrazu stanu instalacji elektrycznej kupowanej przez niego nieruchomości. Kontrola może być przeprowadzona wyłącznie przez certyfikowanego specjalistę.

Przepis ten nie dotyczy nieruchomości komercyjnych i biurowych ani części wspólnych budynku wielomieszkaniowego. W kontekście „mieszkaniowym” jest tylko jeden wyjątek. Strony mogą uzgodnić, że nabywca zajmie się całkowitym remontem instalacji elektrycznej, co zwalnia sprzedawcę z obowiązku przedstawienia zaświadczenia.

Jeżeli stan instalacji nie jest zadawalający, nie może to mimo wszystko wpływać na możliwość zbycia nieruchomości. Nowy nabywca, świadomy uchybień, jest zobowiązany w ciągu 18 miesięcy przeprowadzić remont instalacji i zamówić nową wizytę kontrolną.

  • Zaświadczenie o niezanieczyszczeniu gleby

W Regionie Walońskim certyfikat o niezanieczyszczeniu gleby nie został jeszcze właściwie wdrożony, ponieważ wciąż nie istnieje baza danych, z której powinni korzystać właściciele i profesjonaliści przy sporządzaniu dokumentacji. Niemniej jednak należy zwrócić uwagę na ten problem i spróbować sprawdzić, czy ewentualne zanieczyszczenie może istnieć, ponieważ odpowiedzialność spoczywa na sprzedawcy-właścicielu, a także pośredniku w obrocie nieruchomościami, którzy powinni być w stanie zauważyć problem lub przynajmniej podejrzewać jego występowanie i powiadomić o tym kupującego.

Osoby zainteresowane tematyką sprzedaży i najmu domów w Belgii zapraszamy do kontaktu z projektantami biura D44. Architekci tej pracowni mają wieloletnie doświadczenie na rynku nieruchomości w Regionie Walońskim oraz są w stanie przybliżyć tematykę niezbędnych certyfikatów i obowiązkowych kontroli. Chętnych prosimy o kontakt e-mailowy na adres: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript. lub do odwiedzenia strony pracowni: www.d44.be.

 

Agnieszka Gansiniec, Dorota Kozioł

 

Gazetka 213 – lipiec/sierpień 2022