UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAŻY I WARUNKI ZAWIESZAJĄCE

Nr 236 listopad 2024

: Prawo; 01 listopad 2024; Odsłony: 26

wszystko, co musisz wiedzieć

Jesteś na etapie podpisywania umowy przedwstępnej sprzedaży, aby nabyć wymarzoną nieruchomość? Ważne jest, aby przed ostateczną decyzją dokładnie zrozumieć wszelkie aspekty podpisania takiej wstępnej umowy, a zwłaszcza czym są tzw. warunki zawieszające. Oto wszystko, co musisz wiedzieć na temat umowy przedwstępnej i jej klauzul zawieszających.

UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAŻY – OBIETNICA ZAKUPU Z WARUNKAMI

Umowa przedwstępna sprzedaży to kontrakt, na mocy którego sprzedający zobowiązuje się sprzedać nieruchomość kupującemu, a kupujący zobowiązuje się ją kupić pod warunkiem spełnienia określonych warunków. Jest to obietnica synalagmatyczna, co oznacza, że obie strony są wzajemnie zobowiązane względem siebie.

Podczas podpisywania umowy przedwstępnej kupujący zazwyczaj wpłaca zaliczkę, nazywaną również zadatkiem, która wynosi średnio od 5 do 10 proc. ceny sprzedaży. Jeśli sprzedaż dojdzie do skutku, kwota ta zostanie odliczona od ceny do zapłaty. Natomiast jeśli kupujący wycofa się z transakcji poza przypadkami przewidzianymi przez warunki zawieszające, sprzedający może zatrzymać tę zaliczkę jako odszkodowanie za zablokowanie możliwości sprzedaży.

Warto wiedzieć: Kwota zaliczki jest swobodnie negocjowana między sprzedającym a kupującym. Im jest wyższa, tym bardziej zabezpiecza sprzedającego, ale też bardziej finansowo zobowiązuje kupującego. Umowę przedwstępną można również podpisać bez zaliczki, jeśli obie strony się na to zgadzają.

WARUNKI ZAWIESZAJĄCE – KLAUZULE CHRONIĄCE KUPUJĄCEGO

Warunki zawieszające to klauzule zawarte w umowie przedwstępnej sprzedaży, które uzależniają ostateczne zawarcie umowy sprzedaży od spełnienia określonych warunków. Jeśli te warunki nie zostaną spełnione, kupujący może się wycofać bez utraty zaliczki.

Najczęstsze warunki zawieszające dotyczą:

– uzyskania kredytu hipotecznego,

– braku służebności lub ukrytych wad,

– uzyskania pozwolenia na budowę,

– niewykonania przez gminę prawa pierwokupu.

Załóżmy na przykład, że podpisujesz umowę przedwstępną na zakup mieszkania pod warunkiem uzyskania kredytu hipotecznego. Jeśli bank odmówi ci kredytu, będziesz mógł wycofać się z transakcji bez żadnych konsekwencji, nawet jeśli sprzedający jest gotowy na zawarcie umowy. W Belgii z zasady należy przedstawić odmowę z dwóch różnych banków. Z drugiej strony, jeśli kredyt zostanie ci przyznany, ale się wycofasz, stracisz zaliczkę. Warunki zawieszające chronią cię, o ile zdarzy się sytuacja w nich przewidziana.

Przykład: Pan Paweł podpisuje umowę przedwstępną na zakup domu pod Brukselą pod warunkiem uzyskania kredytu w wysokości 200 000 euro. Umowa przedwstępna przewiduje zaliczkę w wysokości 10 000 euro. Dwa miesiące później bank udziela mu kredytu w wysokości 150 000 euro. Pan Paweł może wtedy zrezygnować z zakupu i odzyskać zaliczkę, ponieważ warunek zawieszający został spełniony tylko częściowo. Jeśli zdecyduje się na zakup, będzie musiał znaleźć dodatkowe środki na sfinansowanie transakcji.

CZAS TRWANIA WARUNKU ZAWIESZAJĄCEGO

Sama umowa przedwstępne określa, na jak długo taki warunek jest przewidziany. W interesie sprzedającego jest, aby był on jak najkrótszy, a w interesie kupującego wręcz przeciwnie, ponieważ jeśli trzeba uzyskać odmowę z dwóch (a czasem nawet trzech) instytucji finansowych, z pewnością będzie to wymagało kilku tygodni. To, że bank udzieli odpowiedzi po terminie, nie będzie miało znaczenia i kupujący straci całą wpłaconą zaliczkę. Dlatego też kupujący powinien mieć swojego notariusza, chociażby w celu zweryfikowania, czy interesy kupującego są wystarczająco zabezpieczone i warunek zawieszający ma rozsądny termin.

PO UMOWIE PRZEDWSTĘPNEJ – PODPISANIE AKTU NOTARIALNEGO

Po spełnieniu warunków zawieszających ostateczne przeniesienie własności następuje przez podpisanie aktu notarialnego u notariusza. To wtedy kupujący uiszcza cenę zakupu i koszty związane z nabyciem (opłaty notarialne, opłaty rejestracyjne itp.), a sprzedający przekazuje mu klucze do nieruchomości. Jeśli sprzedający odmówi podpisania aktu notarialnego pomimo spełnienia warunków zawieszających, może zostać sądownie zobowiązany do sfinalizowania sprzedaży pod groźbą kary finansowej.

Poza aspektami prawnymi nie zapomnij dokładnie zaplanować swojego projektu, uwzględniając dodatkowe koszty: przeprowadzka, prace remontowe lub dekoracyjne, nowe meble itp. Banki z reguły udzielają kredytów na 80 proc. wartości nieruchomości, więc należy mieć środki na wkład własny oraz opłaty notarialne i podatkowe.

Jeśli cena nieruchomości przekracza twój budżet, możesz też złożyć sprzedającemu kontrofertę z niższą ceną, argumentując to słabościami nieruchomości lub ograniczonym wkładem własnym. Pamiętaj jednak, że w obszarach o dużym popycie sprzedający często mają przewagę w negocjacjach.

UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAŻY – ZOBOWIĄZANIE, KTÓRE NALEŻY DOBRZE ZROZUMIEĆ

Zanim podpiszesz każdą stronę umowy przedwstępnej i złożysz swój podpis, poświęć czas na dokładne przeczytanie całego kontraktu, aby zrozumieć każdą jego klauzulę. W razie potrzeby skonsultuj się ze swoim notariuszem lub prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości.

Sprawdź w szczególności:

– dokładność opisu nieruchomości (adres, powierzchnia, numer działki itp.),

– zgodność ceny i warunków płatności z ustaleniami negocjacyjnymi,

– pełną listę załączonych dokumentów (diagnoza techniczna, regulamin wspólnoty itp.),

– termin podpisania aktu notarialnego,

– warunki zawieszające i ich termin realizacji.

Nie wahaj się zmienić umowę przedwstępną lub ją uzupełnić, jeśli to konieczne, przed podjęciem zobowiązania, aby dokładnie odpowiadała ona twojemu porozumieniu ze sprzedającym. To rola twojego notariusza, aby zadbać o równowagę kontraktową i bezpieczeństwo prawne transakcji.

Ostatecznie umowa przedwstępna sprzedaży z warunkami zawieszającymi jest kluczowym etapem zabezpieczającym twój projekt zakupu nieruchomości. Dzięki dobremu zrozumieniu jej aspektów prawnych i finansowych będziesz mógł podejść do niej z pewnością siebie i uczynić pierwszy ważny krok do realizacji swojego marzenia o własnym domu. Udany zakup to dobrze przygotowany zakup, dlatego nie wahaj się otoczyć zaufanymi profesjonalistami na każdym etapie procesu!

Trampolina ASBL od przeszło 5 lat współpracuje z renomowaną kancelarią notarialną na terenie Brukseli, zapewniając klientom wsparcie prawno-notarialne związane ze sprzedażą lub nabyciem nieruchomości.