Wtorek, Dziś jest 22-10-2019, Imieniny obchodzą Abercjusz, Filip, Halka
Do końca roku pozostało: 71 dni

Logowanie do konta

Nazwa użytkownika *
Hasło *
Zapamiętaj mnie
Nr 162 czerwiec 2017

Nr 162 czerwiec 2017 (1)

Warto więc zapoznać się z zasadami umowy dzierżawy, by uniknąć problemów finansowych. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. W porównaniu z umową najmu, która uprawnia najemcę jedynie do korzystania z przedmiotu najmu, umowa dzierżawy uprawnia oprócz korzystania z rzeczy także do pobierania z niej pożytków, tzn. np. płodów rolnych lub dochodów przedsiębiorstwa. Przedmiotem umowy dzierżawy mogą być nieruchomości, ruchomości, a nawet żywy inwentarz. Dzierżawę zawartą na dłużej niż 30 lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony, i to zarówno, gdy dotyczy nieruchomości, jak i rzeczy ruchomych.

Termin płatności czynszu dzierżawnego

Obowiązek uiszczania czynszu obciąża dzierżawcę, nawet gdy po zawarciu umowy nie odebrał lub nie używa dzierżawionej rzeczy, jeżeli ta rzecz została mu zaproponowana do odbioru. Umowa dzierżawy powinna regulować termin zapłaty czynszu, ale nie jest to element konieczny tej umowy. Według ustawy czynsz dzierżawny może być płacony jednorazowo lub okresowo z dołu, tzn. po upływie czasu, za który jest uiszczany. Jeżeli w umowie dzierżawy strony nie uregulowały terminu płatności czynszu, to wskazaniem są terminy zwyczajowe, a w przypadku ich braku taką należność płaci się raz na pół roku. Podkreślić jednak należy, iż umowne lub określone ustawowo terminy płatności czynszu za dzierżawę nie dotyczą innych płatności, do których regulowania zobowiązany jest dzierżawca, jak np. podatki czy ubezpieczenie.

Za nieterminową zapłatę czynszu wydzierżawiającemu przysługują odsetki za opóźnienie, a nawet odszkodowanie za zwłokę dzierżawcy w zapłacie tego świadczenia.

Roszczenie o zapłatę czynszu przedawnia się po 3 latach jako świadczenie okresowe. Natomiast z upływem 1 roku od dnia zwrotu rzeczy przedawniają się roszczenia: wydzierżawiającego przeciwko dzierżawcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia przedmiotu umowy dzierżawy, dzierżawcy przeciwko wydzierżawiającemu o zwrot nakładów na przedmiot dzierżawy oraz o zwrot nadpłaconego czynszu.

Dariusz T. zarobione w Belgii pieniądze w grudniu 2012 r. przeznaczył na zakup gospodarstwa rolnego we wsi pod Siemiatyczami. 2 stycznia 2013 r. zawarł umowę dzierżawy tego gospodarstwa ze swoim nowym sąsiadem Zenonem C. na czas nieoznaczony. Strony umówiły się, że rokiem dzierżawnym będzie rok kalendarzowy, a płacenie czynszu dzierżawnego będzie odbywać się przelewem bankowym co roku z dołu, czyli w kolejnych latach zapłata miała następować: 2 stycznia 2014 r., 2 stycznia 2015 r., 2 stycznia 2016 r. itd. Wydzierżawiający zaraz po zakupie gospodarstwa wrócił do Belgii, jednak dzierżawca nie płacił mu umówionego czynszu. Dariusz T. przez kilka lat nie upominał się o zaległą zapłatę. Przyjechał do Polski w maju 2017 r. i wówczas zażądał od dzierżawcy zapłaty całego zaległego czynszu. W odpowiedzi Zenon C. stwierdził, że roszczenie o zapłatę czynszu dzierżawnego za 2013 r., który miał być uiszczony 2 stycznia 2014 r., uległo przedawnieniu i nie musi tego regulować.

W powyższym przykładzie faktycznie 2 stycznia 2017 r. doszło do przedawnienia roszczenia o zapłatę czynszu za pierwszy rok dzierżawy, ponieważ takie świadczenie ulega 3-letniemu przedawnieniu i Zenon C., podnosząc zarzut przedawnienia, nie musi płacić tej części należności.

Terminy wypowiedzenia umowy dzierżawy

Według polskiego Kodeksu cywilnego, jeżeli umowa dzierżawy nie stanowi inaczej, to dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na 1 rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na 6 miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego (umowne terminy wypowiedzenia mogą być krótsze lub dłuższe). Umowę dzierżawy można więc wypowiedzieć lub rozwiązać ze skutkiem natychmiastowym w przypadku oddania przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej bez zgody wydzierżawiającego do bezpłatnego lub odpłatnego korzystania, zwłoki z zapłatą czynszu czy poważnych wad przedmiotu dzierżawy, a także w przypadku używania rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem albo jej istotnego zaniedbywania.

Wypowiedzenie dzierżawy z zachowaniem terminów wypowiedzenia może dotyczyć umowy zawartej na czas oznaczony (w tym przypadku wypowiedzenie jest możliwe tylko w razie wystąpienia przyczyny wyraźnie wskazanej w umowie), jak i nieoznaczony (wypowiedzenie może nastąpić bez podawania przyczyny).

Według ustawy termin wypowiedzenia dzierżawy innej rzeczy niż grunt rolny wynosi 6 miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.

Szymon Z. 1 kwietnia 2017 r. wypowiedział umowę dzierżawy młyna, co oznacza, że jeżeli rok dzierżawny pokrywa się z rokiem kalendarzowym, to umowa ulegnie rozwiązaniu z dniem 31 grudnia 2017 r.

Natomiast jeżeli przedmiotem dzierżawy jest grunt rolny, termin wypowiedzenia wynosi 1 rok naprzód na koniec roku dzierżawnego.

1 lipca 2017 r. Cezary O. jako wydzierżawiający grunt rolny Joachimowi B. wypowiedział umowę dzierżawy, w której strony nie uregulowały terminu wypowiedzenia, ale ustaliły, że rok dzierżawny pokrywa się z rokiem kalendarzowym.

W powyższym przykładzie rozwiązanie umowy dzierżawy nastąpi dopiero z dniem 31 grudnia 2018 r., ponieważ wówczas kończy się rok dzierżawny.

Istotne znaczenie ma ustalenie początku i końca roku dzierżawnego. Jeżeli te kwestie nie są uregulowane w umowie albo zwyczajowo, to początek roku dzierżawnego pokrywa się z chwilą wydania przedmiotu dzierżawy dzierżawcy, ale pojawiają się też poglądy, że początkiem takiego roku jest zawarcie umowy. Zwyczajowo natomiast przyjmuje się, że rok dzierżawny gruntów rolnych rozpoczyna się 1 września, łąk czy pastwisk zaś – 1 maja.

Podsumowując, należy dodać, że miejsce położenia nieruchomości w mieście lub na wsi nie ma znaczenia dla określenia jej jako rolnej. Jak podaje definicja w Kodeksie cywilnym, jest to nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

 

Agnieszka Hajdukiewicz

radca prawny

 

Na podstawie:

- Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.).

 

 

Gazetka 162 – czerwiec 2017

 

Współpraca

Statystyki

Użytkowników:
1786
Artykułów:
2969
Odsłon artykułów:
13142839

Licznik odwiedzin

9972905
DzisiajDzisiaj709
WczorajWczoraj744
Ten tydzieńTen tydzień1453
Ten miesiącTen miesiąc19839
Wszystkie dniWszystkie dni9972905
Zalogowani użytkownicy 0
Goście 20