W poprzednim miesiącu omawialiśmy umowę najmu okazjonalnego jako optymalnego zabezpieczenia wynajmującego na wypadek niewywiązywania się z zobowiązań umownych przez najemcę. Problem jednak polega na tym, że nie jest łatwo spełnić warunki do zawarcia takiej umowy. Najczęstszą przyczyną niedojścia do zawarcia umowy najmu okazjonalnego jest nieznalezienie przez najemcę właściciela lokalu chętnego do złożenia oświadczenia o umożliwieniu zamieszkania najemcy w jego lokalu w sytuacji, kiedy będzie zmuszony opuścić mieszkanie wynajęte na podstawie umowy najmu okazjonalnego.
Jeżeli nasz potencjalny najemca nie jest w stanie zagwarantować sobie lokum w przypadku zajścia okoliczności wskazanych powyżej, wynajmującemu pozostaje zawarcie z nim „tradycyjnej” umowy najmu.
Wbrew pozorom samodzielne sporządzenie umowy najmu chroniącej interesy wynajmującego na wypadek naruszenia umowy przez najemcę nie jest takie proste. Bez szczegółowej znajomości przepisów dotyczących najmu wynajmujący kierują się swoistym instynktem i przypisują sobie więcej praw ich chroniących niż w rzeczywistości przewiduje prawo.
Jednym z częstszych błędów osób wynajmujących swoje mieszkanie w przypadku wypowiedzenia umowy z winy najemcy lub wygaśnięcia umowy (gdy była zawarta na czas określony) i nieopróżnienia lokalu z rzeczy najemcy jest ich usunięcie do np. piwnicy lub wręcz wyrzucenie. Wynajmujący wychodzą z założenia, że skoro umowa przestała obowiązywać, a najemca dobrowolnie nie zabrał swoich rzeczy, to mają oni prawo zmienić zamki i opróżnić lokal, tak aby wynająć go innym osobom.
Przykład:
Jan wynajął mieszkanie w białostockim bloku swojemu koledze Adamowi, po czym wyjechał do pracy w Belgii. Koledzy nie zawarli umowy pisemnej, jedynie umówili się co do wysokości czynszu i opłat eksploatacyjnych, które miał pokrywać Adam. Po kilku miesiącach regularnego opłacania czynszu i opłat Adam zaniechał płatności. Po bezskutecznym kilkukrotnym wezwaniu go do zapłaty Jan wypowiedział mu umowę i wezwał do natychmiastowego opuszczenia lokalu. Adam nie zareagował na te wezwania i dalej korzystał z mieszkania, nie uiszczając opłat. Podczas swojego pobytu w Polsce i pod nieobecność Adama Jan wymienił zamki do mieszkania i usunął wszystkie rzeczy Adama, przenosząc je do starej szopy znajdującej się na wsi, na posesji wuja. Po trzech miesiącach Adam zgłosił się po pozostawione rzeczy, jednak okazało się, że część z nich uległa zniszczeniu z powodu pogody, a część (w tym sprzęt RTV i AGD) została skradziona.
Pomimo niewątpliwego poszkodowania Jana na skutek niewywiązywania się z umowy przez Adama (nieopłacenie kilku czynszów najmu, problem z przeniesieniem rzeczy najemcy, nieposprzątanie lokalu), to Jan, dopuszczając się działań takich jak w powyższym przykładzie, może mieć więcej problemów.
W pierwszej kolejności należy zaznaczyć, że strony nie zawarły umowy na piśmie, tak więc stosunek prawny je łączący regulują przepisy polskiego Kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie praw lokatorów. W takiej sytuacji Adam może zażądać od Jana odszkodowania za zniszczone i ukradzione rzeczy. Poza tym, jeżeli odpowiednio to uzasadni, może wnieść do sądu powództwo o przywrócenie posiadania polegającego na prawie do korzystania z wynajmowanego lokalu. Oczywiście Jan również może egzekwować swoje prawa na drodze procesu cywilnego o zapłatę zaległych czynszów najmu, jednak Adam zawsze może zaprzeczyć umówionej wysokości czynszu, szczególnie jeśli opłata ta nie wpływała na konto Jana, czyli brak jakiegokolwiek dowodu co do jej wysokości (ustne zeznania wynajmującego będą niewystarczające).
Powyższa sytuacja jest jedną z wielu, które mogą pojawić się pomiędzy stronami stosunku najmu, który nie został sformalizowany na piśmie w taki sposób, aby możliwie precyzyjnie opisać obowiązki stron i sankcje za ich niewypełnienie.
Prawa wynajmującego będącego stroną standardowej umowy najmu nie są tak dobrze chronione jak umowy najmu okazjonalnego, toteż to właśnie jemu powinno szczególnie zależeć, aby możliwie szeroko zabezpieczyć swoje prawa w spisanej umowie.
Podstawowe postanowienia umowne
Aby zagwarantować sobie minimum pewności w razie ewentualnych przyszłych sporów z najemcą, wynajmujący powinien w pierwszej kolejności szczegółowo wylegitymować przyszłego najemcę, żądając okazania dowodu osobistego lub paszportu, wykonania ksera tych dokumentów i wpisania danych identyfikujących strony w nagłówku umowy.
Następnie powinien wymienić pomieszczenia w lokalu, które są przedmiotem najmu, chyba że jest nim całe mieszkanie, oraz tytuł prawny wynajmującego do lokalu. Umowa powinna jasno definiować, jakie opłaty pokrywa najemca, w jakich terminach i w jaki sposób następuje zapłata.
Umowa może być zawarta na czas określony bądź nieokreślony. W przypadku niewskazania w umowie czasu jej trwania, uznaje się ją za zawartą na czas nieokreślony. Warto również, odnosząc się do wyżej przedstawionego przykładu, zawrzeć w umowie klauzulę na wypadek nieopuszczenia lokalu przez najemcę po zakończeniu obowiązywania umowy i pozostawienia swoich rzeczy. Możliwym rozwiązaniem w takiej sytuacji będzie kara umowna wyrażona konkretną kwotą za niedopełnienie przez najemcę obowiązków związanych z wygaśnięciem umowy, np. 100 zł za każdy dzień zwłoki w opuszczeniu lokalu. Odnośnie pozostawionych rzeczy najemcy wynajmujący może zabezpieczyć się postanowieniem o przeniesieniu ich do konkretnego miejsca na koszt i ryzyko najemcy oraz oświadczeniem najemcy o zrzeczeniu się wszelkich roszczeń względem wynajmującego związanych z pozostawionymi rzeczami po wygaśnięciu umowy.
Zabezpieczenie roszczeń finansowych może nastąpić przez zobowiązanie najemcy do wpłaty kaucji na poczet nieuregulowanych w terminie płatności lub dokonanych przez najemcę zniszczeń w wynajmowanym lokalu.
Obowiązki stron odnośnie utrzymania przedmiotu najmu wymienione zostały w Kodeksie cywilnym oraz w ustawie o ochronie praw lokatorów. Jeżeli strony chcą je rozszerzyć bądź zmodyfikować, powinny wprowadzić do umowy stosowne uregulowania.
Umowa najmu, jak każda umowa cywilnoprawna, wymaga opodatkowania. Istnieje kilka stawek podatkowych do wyboru. Wynajmujący może zdecydować się na podatek na podstawie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych albo na zasadach ogólnych. Na wypadek kontroli podatkowej wynajmujący powinien także wystawiać rachunki najemcy i przechowywać je przez 5 lat.
Należy pamiętać, że do spraw nieuregulowanych w umowie najmu na cele mieszkaniowe mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. W przypadku wynajmowania lokalu na cele inne niż mieszkaniowe (np. na prowadzenie sklepu) zastosowanie będą miały przepisy Kodeksu cywilnego. Istotne jest również to, aby nie wprowadzić do umowy zapisu, który będzie sprzeczny z prawem, bo wówczas taki zapis będzie nieważny. Jeżeli wynajmujący przygotowuje umowę bez wsparcia prawnika, wskazane byłoby, aby zapoznał się z powyższymi aktami prawnymi przed podpisaniem umowy.
Agnieszka Hajdukiewicz
radca prawny
Podstawa prawna:
- ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie ustawy Kodeks cywilny (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733),
- ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296.
Gazetka 170 – kwiecień 2018
